Kategórie

Predaj bytov

Vlastníte byt, ktorý plánujete predať? Možno si poviete, že je to veľmi jednoduché - urobíte niekoľko fotiek, stanovíte si cenu, zverejníte fotky na internete a čakáte. Ak sa niekto nájde, kto Vašu nehnuteľnosť kúpi, samozrejme za hotové, stiahnete zmluvu z internetu a nič Vás už nemôže prekvapiť. Avšak nie je to také jednoduché ako sa zdá.

Počas predaja bytu číha tak na kupujúceho aj predávajúce množstvo nástrah, na ktoré si treba dať pozor. Tu sa dozviete, na čo si dať pri predaji pozor, aké máte možnosti ako predávajúci i kupujúci, čo má kúpna zmluva obsahovať a ako celý proces doviesť do konca, aby boli spokojné obe strany. Tiež Vám môžu pomôcť aj skúsenosti našich čitateľov.

Postup pri predaji bytu

1. Predávať môže iba vlastník

Je to malá a základná rada pre kupujúcich. Môže sa Vám to zdať ako samozrejmosť, ale nie je to novinkou v realitách, že sa často stretávame s podvodníkmi, ktorí sa snažia predať nehnuteľnosť, ktorá nie je v ich vlastníctve. Vlastníka si viete overiť na príslušnom katastri nehnuteľností, prípadne na ich webovej stránke www.katasterportal.sk. Tam tiež nájdete aj veľa iných dôležitých informácií o danej nehnuteľnosti. Ak je vlastníkov viacej, k predaju bude potrebný súhlas všetkých vlastníkov a samozrejme najlepšie písomne.

2. Svojpomocne, či s realitkou

Predaj bytu máte možnosť realizovať dvoma spôsobmi, a to svojpomocne, čiže na vlastnú päsť, alebo s pomocou realitnej kancelárie, ktorá väčšinou zastreší všetky potrebné úkony. Ak sa rozhodnete predávať byt sami, bolo by vhodné vyznať sa aspoň sčasti v právnych záležitostiach a tiež mať minimálne skúsenosti v jednaní. Ak neoplývate ani jednou vlastnosťou, možno by bolo vhodné pre Vás využiť služby realitiek. Tu môže nastať problém – ako si spomedzi množstva realitiek vybrať. V prvom rade netreba hneď podpisovať zmluvu s realitnou kanceláriou, ktorá sídli na vedľajšej ulici alebo, ktorú máte po ceste z práce, veď to ušetrí čas. Je dobré dať na skúsenosti ľudí zo svojho okolia. Ak má niekto v okolí spoľahlivého a poctivého realitného agenta, ktorý si ctí zásady a jeho jedinou snahou nie je zarobiť ale poskytnúť kvalitné služby, aj keby sídlil na druhom konci mesta, možno by tadiaľto viedla tá správna cesta.

Tiež je dobré prečítať si podrobne zmluvu, ktorú podpisujete s realitkou, nakoľko niektoré si vyžadujú zaplatiť províziu i v prípade, ak síce kupca nájdu, ale k predaju nedôjde. Realitnú kanceláriu si viete vybrať, prípadne overiť si jej licenciu aj cez Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska (www.narks.sk). Ak sa stále neviete rozhodnúť, môžete si zvoliť strednú cestu a to síce takú, že byt predávate na vlastnú päsť ale zmluvu si dáte vypracovať realitnej kancelárií. Takto môžete mať istotu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti.

3. Stanoviť si cenu

Možno banálna záležitosť, avšak nie vždy je jednoduché stanoviť cenu, ktorú by akceptoval predávajúci i kupujúci. Ten, kto predáva si svoju nehnuteľnosť zvyčajne cení viac, ako ten, ktorý má tú cenu zaplatiť.

4. Určiť spôsob financovania

Pri predaji máte možnosť určiť, či chcete byť predať iba za hotovosť, alebo umožníte kupujúcemu financovať kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Keďže v dnešnej dobe sa väčšina nehnuteľností kupuje za pomoci úveru, predávajúci by sa pri voľbe predávať iba v hotovosti obral o záujem väčšiny kupujúcich a tým sa sťaží celý proces predaja.

Ak pristúpite na predaj za pomoci hypotéky zo strany kupujúceho, tak budete potrebovať niekoľko dokladov, ktoré od Vás kupujúci bude požadovať:

- List vlastníctva, snímka z katastrálnej mapy
- Titul nadobudnutia – doklad, ktorý potvrdzuje, ako predávajúci nadobudol nehnuteľnosť. Ak ho nemáte, na katastri Vám za poplatok poskytnú kópiu.
- Potvrdenie o veku stavby bytového domu – vydáva ho správca bytového domu.
- Zmluva o výkone správy, resp. založení spoločenstva vlastníkov bytov – predávajúci je povinný oboznámiť kupujúceho s obsahom týchto zmlúv. V nich sa kupujúci dozvie, aké náklady sa spájajú s užívaním bytu, čo bude musieť každý mesiac platiť (úver z zateplenie bytového domu, výmenu okien a pod.)
- Pôdorys bytu – mal by ho mať k dispozícií správca bytového domu. Uľahčí vypracovanie znaleckého posudku.
- Popis technického stavu s uvedením nevyhnutných opráv v priebehu 12 mesiacov – ak kupujúci oň požiada, predávajúci je povinný takýto popis zabezpečiť. Zvyčajne to býva vo forme znaleckého posudku.

5. Ťarcha

O ťarche by mal predávajúci upozorniť každého vážneho záujemcu o byt. Nie každá ťarcha hneď znamená prekážku pri predaji bytu. V prípade, ak máte ťarchu na byte a chcete ho napriek tomu predať, je vhodné sa poradiť s odborníkom o najvhodnejšom postupe.

6. Proces predaja

Ak sa už nájde vážny záujemca, je vhodné spísať s ním Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, prípadne aspoň rezervačnú listinu. V týchto zmluvách sa predávajúci zaväzuje, že byt už nebude ponúkať na predaj a kupujúci sa zaväzuje, že danú nehnuteľnosť kúpi. Je možnosť aj zložiť minimálnu zálohu, ktorá prepadne v prospech predávajúceho, a to v prípade, ak kupujúci nenaplní záväzky, vyplývajúce z týchto zmlúv. Kupujúci si týmto spôsobom zarezervuje daný byt a získa aj čas na získanie finančných prostriedkov.

7. Podpis zmluvy

Pri podpise zmluvy je vhodné mať aj doklad o tom, že predávajúci nemá žiadne podlžnosti voči bytovému spoločenstvu. To vie vyhotoviť správca bytového domu. Pokiaľ sa podpisuje kúpna zmluva pri využití hypotéky zo strany kupujúceho, predávajúci zároveň podpisuje aj zriadenie záložného práva v prospech banky. Zmluvy je najlepšie podpísať v prítomnosti notára, ktorý zároveň overí aj podpisy. Bez overených podpisov nie je možné prepísať vlastníctvo v Katastri nehnuteľností.

Aby bola zmluva platná, musí obsahovať povinné náležitosti. Tie sú:

1. Identifikácia zmluvných strán – predávajúci a kupujúci. Povinné sú ich mená, priezviská (aj za slobodna), trvalé bydliská, dátumy narodenia, rodné čísla, štátne občianstvo, rodinný stav. Pokiaľ vstupujú do kúpnej zmluvy manželia na jednej strane, musia byť uvedení obaja. Ak kupuje nehnuteľnosť iba jeden z manželov, musí sa priložiť potvrdenie o zrušení bezpodielového vlastníctva manželov.

2. Identifikácia predmetu zmluvy – podrobné označenie bytu (číslo bytu, ulica, popisné a súpisné číslo, parcela, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a správa katastra, v ktorom sa byt nachádza, veľkosť spoluvlastníckeho podielu bytu, na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, príp. na okolitom pozemku, a pod.)

3. Kúpna cena – dohodnutá cena za byt, spôsob jej úhrady, termín dokedy ju treba uhradiť, príp. sankčné poplatky pri nedodržaní termínu.

4. Ďalšie náležitosti – stanovenie spoločných častí domu, práva k pozemku, vyhlásenie kupujúceho o súhlase so zmluvou o spoločenstve vlastníkov, súhlasný prejav vôle predávajúceho k prevodu vlastníctva, vyhlásenie predávajúceho, že neexistujú žiadne ťarchy ani vecné bremená a vymedzenie okamihu, kedy prechádza vlastníctvo z predávajúceho na kupujúceho a pod.

5. Všeobecné ustanovenia – dokedy je predávajúci povinný sa vysťahovať, odhlásiť z trvalého pobytu, akým spôsobom prebehne prepis energií na kupujúceho, akým pomerom sa jednotlivé strany zúčastnia na platení poplatkov a pod. Kúpna zmluva sa vyhotovuje zväčša v toľkých rovnopisoch, aby mal jednu kópiu každý zo zúčastnených strán. Rovnaký počet + 2 ďalšie sa podávajú na kataster.

6. Kúpa v hotovosti – v prípade, že kúpa a predaj prebieha v hotovosti, sa pri podpise kúpnej zmluvy zároveň odovzdáva hotovosť. Nikdy nie z ruky do ruky, doma a bez prítomnosti nezávislej tretej strany a bez akéhokoľvek dokladu. To sú základné princípy, pri ktorých ich nedodržanie môže znamenať, že prídete o byt aj o peniaze. Najvhodnejším spôsobom je zriadiť úschovu finančnej hotovosti u notára. V tomto prípade sú kryté obe strany. Kupujúci má doklad, že zložil finančnú hotovosť a predávajúci dostane peniaze hneď, ako náhle sa prepíše nehnuteľnosť na kupujúceho. Ide o sprostredkovateľskú službu, ktorú väčšinou hradí kupujúci.

7. Odovzdanie bytu – všetko doteraz prebehlo v poriadku, predávajúci má peniaze a kupujúci si má prevziať byt. Ale ako toto odovzdanie, príp. prevzatie byt vyzerá? Pri prevzatí bytu treba postupovať obzvlášť pozorne. Najvhodnejšie je spísať všetky poškodenia, opotrebenia a celkový podrobný stav bytu pri prevzatí. Niekedy je vhodné vyhotoviť aj fotodokumentáciu, prípadne zabezpečiť svedka.

Toto všetko Vám uľahčí prípadné dodatočné nezrovnalosti, ktoré sa v mnohých prípadoch premietajú až do súdnych ťahaníc. Predávajúci by mal mať pre kupujúceho pri odovzdaní bytu prichystané aj posledné faktúry z energií, ktoré mu pomôžu pri prepise. A samozrejmosťou je odovzdanie všetkých existujúcich kľúčov. Tie odporúčame bezodkladne vymeniť.


Fotografie: thinkstock.com

Stavebná Wiki je Vaša encyklopédia. Je tvorená vašimi vedomosťami a skúsenosťami s cieľom pomôcť iným. Chýba Ti niečo k tejto téme? Neváhaj a napíš nám. Uverejnené informácie nenahrádzajú návštevu skúseného odborníka (architekta, statika a pod.)