Právnička radí: Neplatič nájomného s dieťaťom – Musíte mu zabezpečiť náhradné ubytovanie?
V skupinách na sociálnych sieťach sa vedú búrlivé diskusie o tom, že nájom si v dnešnej dobe nájde skôr nájomník so psom, ako rodič s dieťaťom. Dôvod je prostý – prenajímatelia nehnuteľností majú obavy, že v prípade neplatenia nájomného budú musieť nájomníkovi ešte aj zabezpečiť náhradné ubytovanie. Kedy nemusíte zabezpečiť neplatičovi s dieťaťom náhradné ubytovanie? Od tejto povinnosti vás ochráni typ nájomnej zmluvy. Ktorý to je nám v rozhovore vysvetlila právnička JUDr. Dominika Pintérová, PhD.
Neplatič nájomného s dieťaťom – Kedy môžeme vypovedať nájomnú zmluvu?
V zmysle § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka ,,Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace…“. Táto doba môže byť naplnená súčtom mesiacov, ktoré nasledujú za sebou alebo aj súčtom mesiacov, ktoré nenasledujú bezprostredne za sebou. Nájomca, ktorý nezaplatil nájomné za tri mesiace, hrubo poruší svoje povinnosti až v okamihu, keď sa ocitne v omeškaní s platením aj len časti nájomného za mesiac štvrtý.
Prenajímateľ tak má z vyššie uvedeného dôvodu právo vypovedať nájomnú zmluvu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola prenajímateľom daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je v trvaní tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (napr. ak bola výpoveď doručená 15.07.2022, začína plynúť 01.08.2022 a uplynie 01.11.2022). Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu (napr. 5 mesiacov).
Kedy je potrebné zabezpečiť neplatičovi s maloletým dieťaťom náhradné ubytovanie?
Bytové náhrady v tomto prípade upravuje § 712a Občianskeho zákonníka, najmä odsek 4 odkazujúci na odsek 3 predmetného ustanovenia. Podmienky potrebné na uplatnenie práva na náhradný byt:
• Nájomca sa stará o maloleté dieťa, ktoré je členom jeho domácnosti alebo o bezvládnu osobu, ktorá je členom jeho domácnosti.
• Nájomca je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (najmä z dôvodu veku, zdravotného stavu).
• Pomery prenajímateľa to umožňujú – Poskytnutie náhradného bytu aj za splnenia podmienok na strane nájomcu teda závisí od skutočnosti, či jeho poskytnutie pomery prenajímateľa umožňujú alebo nie.
Musí byť náhradný byt zabezpečený v rovnakom štandarde ako byt, ktorý sme nájomníkovi prenajali?
Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.
Kedy nie je potrebné zabezpečiť neplatičovi s maloletým dieťaťom náhradné ubytovanie?
Náhradný byt nie je potrebné zabezpečiť, ak nebudú splnené podmienky na uplatnenie práva, t. j. najmä:
• Nájomca nie je v hmotnej núdzi.
• Nájomca síce je v hmotnej núdzi, ale zo subjektívnych dôvodov (nechce pracovať, alkoholizmus, veľké množstvo exekúcií).
• Pomery prenajímateľa neumožňujú, aby bol nájomcovi poskytnutý náhradný byt, nakoľko nevlastní takúto druhú nehnuteľnosť.
Ak však u takéhoto nájomcu nastane dôvod hodný osobitného zreteľa podľa § 712a ods. 3 OZ, má nájomca právo na prístrešie. Dôvodom hodným osobitného zreteľa na poskytnutie prístrešia je aj skutočnosť, že nájomca sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti.
Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť okrem Občianskeho zákonníka aj podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Oproti nájomnej zmluve uzavretej v režime Občianskeho zákonníka stačí, ak nájomca neuhradí nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu aspoň dva mesiace. Výhodou tejto nájomnej zmluvy je tá skutočnosť, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečenia bytových náhrad. Konkrétne to upravuje § 10 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu.
Inak povedané, ak ide o nájom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, nie je prenajímateľ pri skončení nájmu povinný poskytovať nájomcovi bytovú náhradu, a to ani v prípade, že sa nájomca vo svojej domácnosti stará o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov a pomery prenajímateľa to umožňujú.
Prečítajte si tiež:
Nájomná zmluva: 9 vecí, na ktoré si dajte pozor, ak prenajímate byt
Ako postupovať, ak sa neplatič nechce vysťahovať?
Po uplynutí výpovednej doby (a prípadnom poskytnutí bytovej náhrady, ak sú splnené podmienky) stráca neplatič oprávnenie na užívanie bytu a je povinný sa z bytu vysťahovať. Ak tak neurobí, má vlastník bytu dve možnosti:
- Podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že súd žalobe vyhovie, určí v rozsudku aj lehotu, dokedy je žalovaný – nájomca povinný vysťahovať sa. V prípade nesplnenia súdom uloženej povinnosti sa môže vlastník bytu domáhať splnenia povinnosti v exekučnom konaní prostredníctvom návrhu na vykonanie exekúcie u súdneho exekútora.
2. Využiť mimosúdny prostriedok ochrany subjektívneho práva – svojpomoc, spočívajúci vo vyprataní bytu vlastníkom bytu bez podania žaloby na vypratanie bytu. Inštitút svojpomoci je upravený v § 6 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ,,ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť.“ Tu však treba byť obozretný a dodržať isté podmienky, aby sa nezasiahlo do práv nájomcu, a to:
• Nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene;
• Právo prenajímateľa bolo bezprostredne ohrozené neoprávneným užívaním bytu nájomcom;
• Primeraný spôsob realizácie svojpomoci, t. j. musí byť proporcionalita k intenzite a rozsahu neoprávneného užívania predmetu nájmu.
• Osobný výkon svojpomoci. Svojpomoc musí vykonať vlastník bytu osobne, prípadne jeho splnomocnenec. Odporúča sa takisto zachytenie procesu vypratania v notárskej zápisnici.
Na tomto mieste však musíme konštatovať, že daný postup v praxi neodporúčame, nakoľko iba niektoré súdne rozhodnutia považujú svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti za súladné s právom. Vo všeobecnosti sa však vo väčšej miere stretávame práve s rozhodnutiami, kedy je takéto konanie prenajímateľa súdmi hodnotené ako protiprávne.
Autorka článku: Dana Račko
Odborný garant: JUDr. Dominika Pintérová, PhD.
Zdroj foto: iStock
Diskusie na tému článku
-
![]()
Ahojte. Má niekto skúsenosti s presťahovaním sa s malým, trojročným dieťaťom? Ak…
Dobrý deň. Prosím vás o rady, názory. Uzatvorená nájomná zmluva - kde je nájom a…