10 najväčších chýb v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť
Kúpa vlastného bývania je jednou z najkrajších, ale nepochybne i najnáročnejších životných udalostí. Aby neťahala za kratší koniec žiadna zo zmluvných strán, je dôležitá dobrá kúpna zmluva na nehnuteľnosť. Keďže kúpa bytu alebo domu je zväčša celoživotný finančný záväzok, treba jej venovať náležitú pozornosť. Napriek tomu sa v praxi stretávame s chybami v kúpnej zmluve. Tie nie sú iba estetickou záležitosťou. Naopak, v mnohých prípadoch môže dôjsť k tomu, že katastrálny odbor nepovolí vklad vlastníckeho práva a katastrálne konanie preruší.
Aby vás kúpna zmluva na nehnuteľnosť nevyšla draho…
Predtým, ako sa pustíte do čítania, by sme vám radi poradili, aby ste kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nerobili svojpomocne. Pokiaľ kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, väčšinou dostanete kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť od nich. Ani to však nie je zárukou, že bude v súlade so všetkými náležitosťami. V niektorých prípadoch sa môže kúpna zmluva v realitných kanceláriách koncipovať v štýle „Ctrl + C a Ctrl + V“, t.j. môže ísť o kopírovaný text z neovereného zdroja…
Na vypracovanie kvalitnej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť poverte advokáta. Ak dostanete návrh kúpnej zmluvy z realitnej kancelárie, dajte ju určite skontrolovať advokátskej kancelárii. Tieto výdavky „navyše“ sú len kvapkou v mori v súvislosti s kúpou nehnuteľnosti. V konečnom dôsledku vám môžu ušetriť veľa peňazí a nervov.
Toto sú najväčšie chyby v kúpnej zmluve na nehnuteľnosť. Neslúžia ako návod na vypracovanie kúpnej zmluvy svojpomocne. Majú byť odrazovým mostíkom k tomu, aby ste boli informovaní o chybách a vyvarovali sa ich.
Odporúčame:
Zapoj sa do diskusie a opýtaj sa používateľov (Strecháčov) na skúsenosti v sekcii „Zmluvy“ v našom Fóre.
1. Správny poplatok za návrh na vklad do katastra
Pred podpísaním kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je dobré sa vopred ústne alebo ešte lepšie písomne (v kúpnej zmluve) dohodnúť, kto a v akej miere uhradí správny poplatok za návrh na vklad do katastra. Neexistuje žiadna právna norma, ktorá by nariaďovala zaplatiť správny poplatok jednej alebo druhej strane. Vždy ide o individuálnu dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim.
Pre lepšiu predstavu uvádzame výšku správneho poplatku za návrh na vklad do katastra. V prípade štandardnej lehoty zaplatíte 66 €, v prípade zrýchleného konania 266 €.
2. Odstránenie nedostatkov na nehnuteľnosti
Tento bod starostlivo skontrolujte najmä vtedy, ak kupujete novú nehnuteľnosť. Ako už býva zvykom, počas stavebných prác môže dôjsť k nepodarkom, ktoré sa nemusia objaviť na byte alebo dome ihneď. Odhaľte skryté vady pri kúpe novostavby.
Nemusí ísť o drobnosti, ale o finančne nákladné opravy. Do kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť zakomponujte časť, ktorá bude predávajúceho zaväzovať nielen k náprave a opravám, ale aj k tomu, aby ich zaplatil. Fyzickú osobu tak možno zaviazať k odstráneniu nedostatkov až do dvoch rokov od kúpy nehnuteľnosti, právnickú osobu ešte dlhšie.
Osobná skúsenosť autorky článku
Dana: „V návrhu kúpnej zmluvy, ktorú sme dostali od realitnej kancelárie, nebola zmienka o odstránení prípadných nedostatkov na strane predávajúceho. Po konzultácii s advokátom sme do kúpnej zmluvy túto časť doplnili.
Krátko po nasťahovaní do domu sa v kúpeľni objavil neznesiteľný smrad. Až po niekoľkých návštevách odborníkov sa preukázalo, že „páni majstri“ napojili pod vaňou jednu odpadovú rúru väčšieho priemeru do druhej odpadovej rúry s menším priemerom bez redukcie. Vo výsledku to spôsobilo rozdiel približne 1 centimeter, cez ktorý unikal zápach.
Náklady spojené s identifikáciou poruchy a ich odstránenie boli pomerne vysoké. Navyše, bolo potrebné vysekať vaňu a znova ju osadiť. Samozrejme, predávajúci sa mohol k celej veci postaviť chlapsky, opravu a náklady zaplatiť aj bez toho, aby boli uvedené v zmluve. Bolo však oveľa komfortnejšie vedieť, že sme na takúto situáciu mysleli už v kúpnej zmluve.“
3. Pokuta za omeškanie odovzdania nehnuteľnosti
Kto vám zaplatí náklady spojené s omeškaním presťahovania do vášho nového domova? Nikto, ak na to nebudete myslieť v kúpnej zmluve. Ak bývate v podnájme a kúpenú nehnuteľnosť vám odovzdajú neskôr, môžu vám tým vzniknúť náklady spojené s ďalším platením nájomného. Uviesť pokutu za nedodržanie termínu odovzdania nehnuteľnosti môže byť dobrou motiváciou pre predávajúceho, aby sa fixne držal termínu. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj podmienky pri omeškaní odovzdania nehnuteľnosti.
4. Výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jednotlivých častí
Kúpna cena môže byť v zmluve rozdelená na viacero častí. V procese predaja môže z rôznych dôvodov dôjsť k zmene celkovej kúpnej ceny. Vtedy sa môže stať, že zmluvné strany neupravia zvyšné časti kúpnej ceny v zmluve. V dôsledku tejto chyby výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí.
5. Ťarcha na nehnuteľnosti
V záujme ochrany kupujúceho je do kúpnej zmluvy vhodné uviesť vyhlásenie predávajúceho, že sa na nehnuteľnosť neviaže žiadna ťarcha, vecné bremeno, predkupné právo, záložné právo a pod. Či predávajúci má na nehnuteľnosti ťarchu si viete overiť na jeho liste vlastníctva.
Prečítajte si tiež:
Ako využiť odrezky z dlažby: Postup krok za krokom aj s fotkami
6. Zaplatenie vyššej sumy za nehnuteľnosť v hotovosti
Ak zaplatíte za nehnuteľnosť viac ako 15 000 € v hotovosti (5 000 € v prípade podnikateľa), dopúšťate sa tým priestupku. Podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti totiž nie je možné platiť hotovosť nad uvedené sumy. Za kúpu nehnuteľnosti alebo za časť kúpnej ceny v uvedených sumách preto nikdy neplaťte hotovosťou.
7. Spôsob úhrady kúpnej ceny
Má najprv prebehnúť úhrada a potom prevod vlastníctva? Alebo je to lepšie naopak? Ktorákoľvek z týchto možností je rizikom raz pre jednu alebo druhú stranu. Ideálnym riešením je vinkulácia alebo notárska úschova. V oboch prípadoch sa kupujúci dočasne vzdáva práva disponovať svojimi financiami, ale tie budú uvoľnené na účet predávajúce až vtedy, ak na neho prevedie nehnuteľnosť.
8. Stav nehnuteľnosti
Či už kupujete zariadenú alebo nezariadenú nehnuteľnosť, jej skutkový stav by mal byť jasne uvedený v kúpnej zmluve. Najmä vtedy, ak kupujete staršiu nehnuteľnosť s pôvodným nábytkom a vybavením. Náklady na vypratanie nehnuteľnosti nie sú zanedbateľnou položkou. Pre uzatvorením kúpnej zmluvy sa s predávajúcim dohodnite, či nehnuteľnosť vypratá on alebo vy a uveďte to do zmluvy.
Ak je súčasťou kúpy aj nábytok, nestačí do zmluvy uviesť len to. Je potrebné vymenovať jednotlivé druhy nábytku a vybavenia. Možno sa vám to zdá prehnané, ale verte, človek nikdy nevie, kedy sa mu zíde mať náležitosti „na poriadku“. Len si spomeňte na bod dva…
9. Rodné meno muža
Áno, čítate dobre. Hoci je v našich zemepisných podmienkach ojedinelou záležitosťou, že muž po svadbe prevezme priezvisko manželky, zákon nezabúda ani na túto možnosť. Preto je do kúpnej zmluvy potrebné uviesť rodné meno muža rovnako, ako sa uvádza rodné meno vydatej ženy. Ak si zmluvné strany túto detailnú povinnosť nesplnia, katastrálny odbor preruší konanie a vyzve ich k odstráneniu nedostatkov.
10. Zlé označenie vchodu
Aj taký detail, ako je chybné označenie alebo neoznačenie vchodu pri kúpe bytu, vám môže spôsobiť problémy. Častým býva pri kúpe bytu aj zamieňanie podlažia a poschodia v bytovom dome. Jediné zlé číslo a razom predávate alebo kupujte iný byt.
Autorka článku: Dana Račko
Zdroj foto: iStock
Diskusie na tému článku
-
![]()
Ahojte, raz som tu čítala príspevok, ze predávajúci vlozil inú zmluvu na kataste…
-
![]()
Dobrý deň, zakúpil som pozemok, na ktorom sa nachádzajú 3 stavby: 1. Stavba so…