Nájomná zmluva: 9 vecí, na ktoré si dajte pozor, ak prenajímate byt

  • 25.11.2023

Prenajať svoj byt znamená mať istú dávku dôvery voči cudzej osobe. Ako sa hovorí, dôveruj, ale preveruj. V prípade vzťahu prenajímateľ a podnájomník je kľúčom úspechu dobrá nájomná zmluva. Tá by nemala zvýhodňovať žiadnu zo zmluvných strán. Napriek tomu sa v praxi stretávame s výrazným nepomerom a Občiansky zákonník obmedzuje prenajímateľa pri možnostiach využitia výpovede nájomnej zmluvy. Na čo preto nezabudnúť v nájomnej zmluve, aby sme ochránili svoj majetok?

prenajímateľ podáva nájomníkom kľúče a podpisuje sa nájomná zmluva

1. Presné označenie bytu

Zdanlivo ide o celkom obyčajný údaj. V záujme právnej istoty treba dbať na to, aby bol predmet nájmu určený veľmi jednoznačne a konkrétne, nezameniteľne s iným bytom. V prípade prenájmu bytu je nevyhnutné, aby bol označený číslom bytu, číslom poschodia a číslom vchodu. Ďalej v nájomnej zmluve nesmie chýbať súpisné číslo stavby, v ktorom sa byt nachádza a číslo parcely, na ktorom je bytový dom postavený. Veľmi dôležitým údajom je aj číslo listu vlastníctva. Nezabudnite ani na bližší popis bytu na prenájom – koľko má obytných miestností, v akom stave sa prenajíma, či sa prenajíma celý alebo iba jedna či viac izieb.

2. Dĺžka výpovednej lehoty

Veľmi častou chybou v nájomnej zmluve na byt je dvojmesačná výpovedná lehota. Osobitná právna úprava nájomného vzťahu však zo zákona ukladá minimálne trojmesačnú výpovednú dobu v prípade výpovede danej prenajímateľovi.

kúpa pozemku

Prečítajte si tiež:

Ako postupovať pri kúpe pozemku?

3. Náhrada škody a poistenie bytu

Pre prenajímateľa je určite lepšie, aby nájomná zmluva na byt obsahovala aj zmienku o povinnosti podnájomníka uhradiť prípadné škody na nehnuteľnosti. Počas užívania bytu totiž môže dôjsť k rôznym životným situáciám – požiaru, vytopeniu, rozbitiu okien, pokazeniu elektrospotrebičov a pod. Ešte lepšou možnosťou je zahrnúť do nájomnej zmluvy povinnosť prenajímateľa, aby sa poistil pre prípad spôsobenia škody na prenajatom byte.

4. Prenájom bytu tretej osobe

Pri prenájme bytu sa môžete stretnúť s čestnými, ale aj „šikovnými“ podnájomníkmi, ktorí bez vášho vedomia môžu do bytu nasťahovať ďalších podnájomníkov. V konečnom dôsledku na tom zarobia a ušetria náklady spojené s prenájmom bytu. Aby ste predišli tomuto podvodu, do nájomnej zmluvy zakomponujte ustanovenie, na základe ktorého nájomník nie je oprávnený dať byt do podnájmu ďalšej osobe.

muž fajčí, drží v ruke hrnček a pozerá von oknom

5. Zákazy v prenajatom byte

Vedeli ste, že pokiaľ v nájomnej zmluve nie je zákaz fajčenia, nájomník má právo v byte fajčiť? Ak sa vám táto predstava nepáči, musí nájomná zmluva na byt obsahovať zmienku o zákaze fajčenia v byte. Nájomníkovi môžete dovoliť napríklad fajčenie na balkóne a podobne. To isté platí aj pri rekonštrukcii a rôznych úpravách bytu alebo pri využívaní prenajatého bytu na iné účely ako na bývanie (podnikanie).

Vedeli ste, že…?

Nájomník môže dať výpoveď kedykoľvek, prenajímateľ len z dôvodov, ktoré sú uvedené v paragrafe 711 Občianskeho zákonníka.

6. Kontrola bytu

Prenajatý byt je síce vaším majetkom, nájomníkovi však prináleží právo na súkromie. Preto by sa mali obe strany dohodnúť na práve kontroly bytu. Spravidla ide o mesačnú, vopred ohlásenú kontrolu majiteľa nehnuteľnosti. Pamätajte, že hoci je byt váš, vstup do bytu sa nikdy nesmie uskutočniť bez dohody.

7. Úroky z omeškania prenájmu

Častým bodom v nájomnej zmluve na byt je ustanovenie o úrokoch z omeškania v prípade neplatenia nájomného. To však nestačí. Pre prenajímateľa bytu je dobré, aby nájomná zmluva na byt obsahovala časť, že v prípade, ak nebude nájomné a záloha za služby zaplatená vo výške a stanovených termínoch, nájomný vzťah končí posledným dňom mesiaca, za ktorý bolo nájomné zaplatené.

nájomná zmluva

8. Preberací protokol

Pri odovzdaní bytu nájomníkovi nevynechajte preberací protokol. Je v ňom dopodrobna spísané všetko vybavenie (nábytok, elektrospotrebiče) bytu. Ako inak by ste napríklad dokázali, že bol v byte televízor a odrazu tam nie je? Ide o veľmi efektívnu, ale podceňovanú formu ochrany majetku pred krádežou. Okrem vybavenia nábytku je súčasťou preberacieho protokolu stav všetkých meračov energií s uvedením čísla. Súčasťou preberacieho protokolu by mal byť aj USB kľúč v dvoch vyhotoveniach s fotografiami, ktoré dostatočne a reálne vyobrazujú stav a vybavenie bytu. Jeden USB kľúč patrí prenajímateľovi, druhý nájomníkovi. Po ukončení nájomného vzťahu je zasa potrebný odovzdávací protokol.

9. Nájomné a výšku platieb uvádzajte osobitne

Nestačí, aby nájomná zmluva obsahovala celkovú výšku mesačného nájomného. Je potrebné osobitne rozpísať každú položku a k nej prislúchajúcu sumu, ktorá súvisí s konkrétnou službou. Nájomná zmluva na byt bude teda obsahovať rozpis platieb za jednotlivé energie, internet/TV a samotné užívanie bytu. Pri nájme bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok, je napríklad vhodné do zmluvy uviesť, že prenajímateľ má právo upraviť výšku nájomného úmerne k zvýšeniu ročnej miery inflácie. O tejto skutočnosti treba nájomníka informovať minimálne mesiac predtým, ako dôjde k úprave nájomného.

Autorka článku: Dana Račko

Zdroj foto: iStock

Tagy: byt | nájomná zmluva | prenájom a podnájom

ĎALŠIE ZAUJÍMAVÉ ČLÁNKY:

Právnička radí: Neplatič nájomného s dieťaťom – Musíte mu zabezpečiť náhradné ubytovanie? Dotácia na obnovu domu je za dverami. Takto ju získate! Ako zariadiť byt na prenájom? Inšpirujte sa našimi nápadmi Na rekonštrukciu domu môžete získať tisícky eur. Poradíme vám, ako na to

Diskusie na tému článku