Kedy klesnú úroky na hypotékach? Opýtali sme sa úverovej špecialistky
Odpoveď na túto otázku chcú poznať najmä tí, ktorí túžia po vlastnom bývaní. Dôvody zvýšených úrokových sadzieb sú všeobecne známe. Opatrnosť pri rozhodovaní, či je za súčasnej situácie vhodný čas na hypotéku, je na mieste. Na druhej strane čakať donekonečna, nie je riešením.
Kedy klesnú úroky na hypotékach? Na všetky dôležité otázky ohľadom hypotéky a predaja nehnuteľností nám odpovedala skúsená úverová špecialistka a konateľka spoločnosti HOCHELOVÁ s.r.o. člen siete INSIA, Ing. Andrea Hochelová, RSc.
Kedy klesnú úroky na hypotékach?
Pohyb úrokových sadzieb je prostriedkom menovej politiky. Keďže sme členom eurozóny, podliehame tak menovej politike Európskej centrálnej banky a pracovanie s úrokovou sadzbou ovplyvňuje cenovú stabilitu. Nikomu isto neunikol fakt vysokej inflácie v krajinách eurozóny, a keď chcete spomaliť infláciu, potrebujete spomaliť či zastaviť spotrebiteľské výdaje. Toto dosiahnete aj tým, že ovplyvníte prístup k financovaniu domácností aj prostredníctvom zvyšovania úrokov.
Kedy klesnú úroky na hypotékach? Najskôr vtedy, ak sa inflácia ustáli, ideálne poklesne. Úroky už nerastú tak skokovo a zo dňa na deň, ako tomu bolo minulý rok. Situácia už je stabilnejšia a prehľadnejšia, mierne zvyšovanie sa ešte môže očakávať. Pri prehľade prognóz medzi bankovými analytikmi, prevláda názor, že k poklesu by malo dôjsť v priebehu dvoch rokov. Niekedy koncom roka 2025 neočakávajú ale pokles na úroveň, ako bola napríklad koncom roka 2021.
Dovolím si svoj súkromný názor, že úrokové sadzby nie sú vysoké. Zažili sme na hypotékach oveľa vyššie úrokové sadzby, ale ceny nehnuteľností sú extrémne premrštené, najmä čo sa týka cien bytov.
Odporúčame diskusiu:
Hypotéka a aktuálna situácia
Krátkodobá alebo dlhodobá fixácia úrokovej sadzby? Čo je momentálne výhodnejšie?
Určite sa prikláňam k dlhodobej fixácii úroku a viem, že niektorí odborníci by so mnou nesúhlasili. Avšak, ja sa na problematiku úrokov pozerám z pohľadu bežného občana, domácnosti. Dlhodobá fixácia totiž prináša akú-takú istotu pre klienta na dlhšie obdobie. V prípade rastu úrokových sadzieb to klienta ochráni a v prípade poklesu úrokových sadzieb je vždy možnosť vyjednať s bankou zmenu úroku. Dokonca aj v rámci platnej fixácie, aj keby za poplatok, ale po prepočítaní nákladov za poplatok voči ušetreniu platieb úrokov po znížení úroku, je výsledok jasný.
Jednoznačne odporúčam fixáciu úroku minimálne na 5 rokov. Bežnú domácnosť nezaujímajú makroekonomické ukazovatele a predpovede finančných expertov, ktorí nemajú problém špekulovať s pohybmi na trhu. Bežnú domácnosť zaujíma presné a stabilné rozloženie rodinného rozpočtu s čo najmenšími nepredvídateľnými výkyvmi.
Ako postupovať, ak nám končí fixácia hypotéky s dobrým úrokom?
V ideálnom prípade môže klient požiadať svoju banku o novú fixáciu už dnes. Banka môže a nemusí vyhovieť. Druhý spôsob je, že ak klientovi končí fixácia v tomto roku, či začiatkom budúceho roka, odporúčam klientovi prejsť si trh a porovnať banky. Ak si niektorú zvolí, je možné si dať hypotéku v inej banke schváliť už dnes, podpísať úverové zmluvy a počkať si na výročie fixácie vo svojej banke.
Odklad čerpania je možné mať minimálne šesť mesiacov. Niektoré banky ponúkajú aj dlhší odklad čerpania, pokojne aj rok. Po celú túto dobu má klient zazmluvnený úrok z času podpisu úverovej zmluvy. V čase, kedy príde klientovi list o výročí fixácie s návrhom nového úroku na ďalšie obdobie, si už vie porovnať, či zostane vo svojej banke s ponúkaným úrokom, alebo skúsi s bankou vyjednať nižší úrok. V prípade, ak mu táto nevyhovie, má už schválenú a pripravenú hypotéku v inej banke. Stačí podpísať čerpanie a hypotéku si prehodí.
Ak klientovi vyhovie jeho pôvodná banka, novú hypotéku v inej banke skrátka nenačerpá. Samozrejme, je potrebné byť informovaný o tom, či za nečerpanie hypotéky v inej banke neplynú nejaké poplatky s tým spojené. Banka môže/nemusí mať poplatok za nečerpanie, alebo je bez takého poplatku, ale napríklad poplatok za poskytnutie si zúčtuje už pri podpise úverovej zmluvy.
Tiež si treba byť vedomý toho, že riešenie možného refinancovania hypotéky do inej banky má tiež svoje poplatky, s ktorými treba počítať – môže/nemusí to byť požiadavka na nový znalecký posudok. Samozrejme, netreba zabúdať na poplatok za vklad do katastra novej záložnej zmluvy.
Začať so stavbou domu alebo radšej počkať?
Nie je ideálna odpoveď na túto otázku. Kto potrebuje riešiť svoju bytovú otázku, tak ju rieši bez ohľadu na vývoj cien a úrokov. Stavebný ruch stále pokračuje, ceny stavebných materiálov sa už pomaly stabilizujú. Podľa údajov Štatistického úradu, rast cien stavebných materiálov sa spomalil – zatiaľ čo začiatkom roka 2022 tieto ceny narástli o viac ako 23%. Začiatkom tohto roka to bolo už „len“ o 15%.
Ak už sa rozhodnete stavať a túto stavbu financovať z hypotéky, vždy odporúčam vypočítaný rozpočet stavby navýšiť o 20% a vziať o túto sumu vyššiu hypotéku. Je veľmi jednoduché nespotrebované financie vrátiť vo forme mimoriadnej splátky aj za cenu 1% poplatku z výšky mimoriadnej splátky. Je to lepšia možnosť, ako keby mali chýbať prostriedky na dokončenie, napríklad z dôvodu zvýšenia cien materiálov či práce.
Extra by si na dané navýšenie potrebnej sumy hypotéky mali dať pozor klienti, ktorí si dajú svoju nehnuteľnosť postaviť na základe zmluvy o dielo. Dôvodom je, že takmer všetky tieto zmluvy obsahujú ustanovenie o navýšení zmluvnej ceny o dielo v prípade inflácie. Tieto navýšenia sa pohybujú práve vo výške až spomínaných 20%.
sa oblasti financií venuje od roku 2004. Postupne sa vypracovala na špecialistu pre podnikateľov. Od roku 2008 sa dostala k hypotekárnemu financovaniu pre občanov. V roku 2012 úspešne absolvovala štúdium financií a bankového manažmentu v Prahe. Odvtedy pôsobí ako finančný agent a aktuálne si rozširuje svoje vedomosti štúdiom práva so zameraním na právo realitného trhu.
Oplatí sa v tejto dobe predať nehnuteľnosť?
Ak sa pozrieme na štatistiku vývoja priemerných cien nehnuteľností, tak si dovolím povedať áno, je vhodný čas na predaj nehnuteľnosti. Už v poslednom štvrťroku minulého roka sa tempo rastu cien spomalilo a vývoj cien počas prvého štvrťroka tohto roka vyzerá na akoby zastavenie rastu cien nehnuteľností.
Taktiež sa na trhu objavila širšia ponuka bytov, ktoré boli v minulých rokoch nakupované ako investičné nehnuteľnosti. Tie sa stali kvôli nárastu cien energií a rastu úrokov hypoték pre veľkú masu prenajímateľov nerentabilnými, pretože mnoho investičných bytov bolo kupovaných práve prostredníctvom hypotéky.
Pri ponukách realitných kancelárií je čoraz častejšie badať upravovanie cien nehnuteľností smerom nadol. V praxi sú realitní agenti ochotnejší pristúpiť na zníženie ceny. Z pozície predávajúceho je preto vhodný čas k predaju, pretože sa prikláňam k názoru, že kombinácia inflácie, ceny energií, rastu úrokov, prísnejších pravidiel posudzovania nároku na získanie akéhokoľvek úveru – to všetko znižuje kúpyschopnosť obyvateľstva. A to môže viesť iba k zníženiu cien aj nehnuteľností.
Hypotéka v susedných štátoch – majú naši susedia nižšie úrokové sadzby?
Vďaka členstvu v eurozóne máme v porovnaní s okolitými štátmi stále najlacnejšie hypotéky. Pre porovnanie, v Českej republike je základná úroková sadzba na úrovni 7%. K tomu si treba prirátať ešte maržu banky či rizikovú prirážku. Úroveň úroku na hypotéku je niekde úplne inde, než u nás. Člen bankovej rady Českej Národnej banky sa vyjadril, že mierne zvýšenie by ešte dopomohlo k stabilizácii inflácie.
V Poľsku sa základná sadzba drží na úrovni 6,75% a dúfajú v jej zníženie v blízkej dobe, ak si udržia klesajúci trend inflácie. Maďarsko je na tom najhoršie. Jeho základná sadzba je na úrovni 13%. Slovák môže byť ešte veľmi spokojný so stavom hypoték u nás.
Autor článku: Dana Račko
Odborný garant: Ing. Andrea Hochelová, RSc.
Zdroj foto: iStock, foto archív Ing. Andrea Hochelová, RSc.
Dobrý večer zaujímajú ma váš názor na aktuálnu situáciu úrokov na hypotékach. J…