Kategórie
Najnovšie diskusie
Kde sa diskutuje
Kam som prispel
Sledované diskusie
Sieň slávy
Súťaž s Jarná súťaž s Allianz: Vyhraj praktické ceny na piknik či cestovanie! - logo
Jarná súťaž s Allianz: Vyhraj praktické ceny na piknik či cestovanie!
Fórum > Financovanie, ŠFRB

Znalecky posudok vyrazne nizssi ako predajna cena bytu.

Dobry den. Po rokoch setrenia som sa konecne ocitol v bode ze mam dostatok financii na kupu bytu - mam nasetrenych 20% predajnej ceny nehnutelnosti, zvysnu sumu 80 % si potrebujem pozicat od banky + samozrejme mam cca 2000 Eur rezervu ktora by mi zostala na ucte po zaplateni tych 20% a vsetkych poplatkov spojenych s hypo. V najblizsom case planujem zacat s obhliadkami bytov... Ako som spominal, uspory mam, ale desim sa tychto 2 veci: 1) Znalecky posudok - bojim sa toho ze znalec ohodnoti byt nizsie ako je predajna cena, tym padom dostanem hypoteku v nizsej sume kedze banka vzdy berie do uvahy nizsiu sumu. Rozdiel 5000 Eur medzi predajnou cenou a znaleckym posudkom som este ochotny/schopny dofinancovat spotrebnym uverom, ale co ak bude rozdiel 10, 20 alebo viac tisic? Na hypoteku mozem v takom pripade zabudnut... 😞 Pre info predajne ceny nehnutelnosti v mojom hladaciku sa pohybuju medzi 110 az 130 tisic. 2) Rezervacny poplatok - ktory zvycajne predstavuje 2 az 4 percenta z predajnej ceny nehnutelnosti. Co ak sa naplni negativny scenar z bodu cislo 1) a to ze znalecky posudok bude vyrazne nizssi ako predajna cena a tym padom si nebudem moct dovolit zobrat hypoteku? Pridem v takom pripade o tento rezervacny poplatok alebo sa da v rezervacnej zmluve nejako osetrit aby mi bol rezervacny poplatok v takom pripade vrateny? Nebude sa totiz jednat o ziadnu zanedbatelnu sumu... V idealnom pripade nastane pozitivny scenar ze posudok a predajna cena sa nebudu vyrazne lisit v sume a ja si budem moct hypoteku dovolit zobrat. V takom pripade sa suma rezervacneho poplatku odpocita z predajnej ceny a ja mozem zobrat hypoteku na sumu predajnej ceny znizenu o tento rezervacny poplatok? Cize ak predajna cena je napr. 130 000, rezervacny poplatok je 4 000, ja budem ziadat o hypoteku max 80% z novej predajnej ceny 126 000? Rozumiem tomu spravne? Alebo budem ziadat 130 000 a ten rezervacny poplatok 4000 mi po schvaleni hypoteky realitka vrati naspat? Hypoteku planujem riesit aj s hypotekarnym poradcom, ale toto su veci ktore mi nedaju spavat a zaujimaju ma aj skusenosti ostatnych v tomto. Budem rad za kazdu radu ci skusenost. Dakujem a prajem pekny den. 🙂
Odpovedať
@kupujembyt znalecký posudok nemá nič spoločné s trhovou cenou , tá môže byť nižšia ale i niekoľkokrát vyššia, Hypotéku rieš s bankou ktorá ti zohľadní trhovú cenu v danom mieste
Odpovedať
Ahoj, je to presne tak, ako píše @duzu. :) Mám s tým rovnakú osobnú skúsenosť, keď sme brali hypotéku a dali sme urobiť znalecký posudok na byt, ktorým sme ručili.
Odpovedať
Takto. Tvoje obavy su opodstatnene. To, kolko ti banka pozicia, zavisi nielen od ceny v znaleckom posudku, ale aj od toho, ako teba ako osobu posudi banka. To moze byt z roznych dovodov aj menej, nez je suma, ktoru si predstavujes. Cize najprv by si mal ist do banky a ziskat od nich predbeznu info, do akej sumy su ochotni ta uverovat (vyhodnotia tvoj plat, tvojho zamestnavatela, pracovnu zmluvu, zauverovanost, splatkovu disciplinu, vek a kopu dalsich veci). Tym ti stanovia maximalnu vysku uveru, ktory su ti ochotni poskytnut. K tej sume im potom ty musis doniest krytie o tych aspon 20 percent vyssie, nez je pozicana suma. Az tu do toho potom vstupuje znalecky, lebo ten stanovi hodnotu tvojej zabezpeky resp. krytia pozicanych penazi. Znalecky sa moze, ale aj nemusi lisit od kupnopredajnej ceny. Moja doterajsia skusenost je, ze dom aj byt, ktore sme davali ocenovat posledne dva roky, cca zodpovedali aj trhovej cene. Ale napr. pozemok s domom na zburanie sa lisil uplne diametralne (znalcom oceneny na 135 tisic a predavajuci predaval za 210 tisic). Ak by si sa ocitol v situacii, ze chces kupit byt za povedzme 120 tisic (v tom je uz aj provizia resp. zaloha nejakych 2-3 tisic), pricom v banke mas predbezne potvrdene, ze 80 percent z takej sumy ti pozicia, ale znalecky na byt vyjde povedzme iba 100 tisic, tak mas v zasade dve moznosti. Bud akceptovat 80 tisic z banky a zvysnu hotovost niekde zohnat, alebo zalozit este nejaku dalsiu nehnutelnost okrem tej kupovanej, ktora ti navysi uver na potrebnu uroven. To moze byt aj garaz, byt rodicov, pozemok... je na jednani s bankou, co akceptuje, a tiez sa k tomu priklada dalsi znalecky. Ak nic z tohto nie je mozne, tak ano, nedokazes ako kupujuci splnit zavazok z rezervacnej zmluvy a v tom pripade ti prepadne ta zaloha. Pochybujem, ze by ti ju niekto v takom pripade odpustil, pretoze predavajuci niekolko mesiacov drzal svoj byt zablokovany pre teba a nepredal ho inemu, a teraz bude musiet zacat s jeho predajom odznova, tak zaloha je v tomto pripade jeho odskodnenie. Banku v principe nezaujima, za kolko vec kupujes. Ju zaujima, kolko tvojej osobe vedia dat uver a ci mas cim ho kryt. Znalecky by mal reflektovat situaciu na trhu, cize nemal by byt nejako zvlast "ustreleny", pokial nejde o nejaky specificky pripad. Z mojej skusenosti nie je pravda, co pise hore duzu, ze ti bude banka nejako zohladnovat cenu mimo znaleckeho - znalecky je jedine, s cim pracuju vhladom na hodnotu zakladanej veci. Drzim ti palce, myslim, ze je velka sanca, aby si taketo komplikacie nemal a aby sa to podarilo. Niektori hypo specialisti vedia veci postuchnut a ozaj pomoct tu hypo nejko pretlacit. My teraz sme na strane predavajuceho, prechadzame rovnakym procesom, kedze kupujuci ziadaju uver a ver, ze sme nervozni z rovnakych veci, ako popisujes ty... lebo ked ten znalecky bude nizky, kupujuci uver nedostanu, tak nam to skomplikuje zivot velmi, lebo peniaze z predaja potrebujeme na dokoncenie domu. Ak by aj vsetko preslo ok, tak od zlozenia zalohy po vyplatenie plnej sumy nam prejdu mozno 3 mesiace aj viac a keby to na konci stroskotalo, mozeme zacwt predavat byt zase v oktobri v horsej situacii na trhu a ak by sa aj predal, tak peniaze uvidime az niekedy po Vianociach a na tom by sme boli vo vysleku stratovi vyrazne viac, nez by kompenzovala ta prepadnuta zaloha. Kazdy obchod je do nejakej miery riziko, a tu je na oboch stranach. Este raz, drzim ti palce, nech to vyjde!
Odpovedať
@danaracko Chcete tym povedat, ze vam banka posudila hodnotu nehnutelnosti vyssie, nez bola v znaleckom? Cez nejakeho svojho znalca zadarmo? Ci iba tak bez podkladov? Lebo ja mam opacnu skusenost, ze sa vzdy toho znaleckeho drzala. A to sme to riesili uz 4x v roznych situaciach, s dvomi bankami (Tatrabanke a Prima banke).
Odpovedať
@kupujembyt s tymi znaleckymi posudkami to nie je uplne jednoznacne ako bolo spomenute. Oni by mali ale aj nemali zohladnit trhovu cenu. Bavil som sa s jednym znalcom, taky celkom v pohode pan a som sa ho tiez na to pytal, ked sme riesili jeden dom; ze ked stoji 120k, ze ci sa nemoze stat, ze vyjde hodnota 90k. On mi tak povedal, ze kedze sa nepozname kupujuci-predavajuci, teda ze sme 2 subjekty nezavisle vystupujuce na trhu a cena na ktorej sme sa dohodli vychadza z trhu - dopyt ponuka, tak aka asi tak moze byt hodnota domu? - predsa ta za ktoru sa predava. Keby dal predavajuci cenu 180k a nikto to nekupi, tak asi je hodnota domu nizsia. Ked sa predavajuci cenu X a kupujuci to kupi, tak to ma taku hodnotu - a s tym nam aj robil posudok. Teda 1 bod - treba mat aj rozumneho znalca (resp. takeho co sa snazi aj trosku pomoct). Oni maju sice pevne dane tabulky ale proste niektori to vedia "lepsie" niektori "horsie"... K tej hodnote, oni maju robit tusim vseobecnu hodnotu a nie trhovu. Len to je dalsia taka vec. V dnesnej dobe je pri nehnutelnostiach relevantna iba ta trhova hodnota. Tie ceny kolisu kazdym rokom. Vseobecna hodnota z roku 2018 je ina ako z 2020 a ina ako z 2022. Takze aj oni to musia nejako brat do uvahy. To by potom banky nedali nikomu hypoteku keby znalci podhodnocovali.
Odpovedať
@nostalgovicova Nie, nikde som nenapísala, že nám banka posúdila hodnotu nehnuteľnosti vyššie, ako sa uvádzalo v znaleckom posudku. 🙂 Píšem, že znalec ohodnotil byt nižšou sumou, aká by bola jeho hodnota pri predaji.
Odpovedať
Profilova fotka
Máš opodstatnené obavy, ale dajú sa riešiť. 1) Znalec - Ak je rozumný znalec, tak sa s ním dohodni, aby vyšiel odhad čo možno najvyššie. Znalci majú rôzne možnosti ohodnotenia ceny nehnuteľnosti a môže použiť ten postup, ktorý výjde najlepšie. Ideálne povedz mu sumu, nad ktorú potrebuješ aby sa odhad dostal. - Počítaj ale aj s tým, že banka môže odhad ponížiť, ak sa jej bude zdať cena "prestrelená" - Bolo tu spomenuté, že banka ti dá 80% z kúpnej ceny aj keď výjde odhad nižšie. Tak tomu by som neveril, nestretol som sa s takou bankou ešte. Banka ti da 80% z odhadu, príp. niektoré iba z predajnej ceny, ak je nižšia ako odhad.... Banku ani tak nezaujíma koľko ty za byt zaplatíš, ale akú hodnotu dostáva do zálohy ako krytie... 2) Rezervačná suma - Trvaj na tom, aby v rezervačnej zmluve bola klauzula, že ak odhad ceny nehnuteľnosti nebude zodpovedať predajnej cene (teda predajná bude vyššia ako odhad), tak ti vrátia zálohu. Pretože toto nie je prekážka na tvojej strane ako kupujúceho. - Nehľadaj nehnuteľnosť na hranici svojich možností, ale daj si trochu rezervu na prípadné komplikácie... Čiže ak hľadáš 110 - 130 tis., skôr pozeraj 100 - 120 tis.... - Vyjednávaj na cene - pýtaj zľavu. To sa doteraz moc nedalo, pretože sa predalo všetko čo bolo v ponuke, ale postupne sa krata obracá. Zvyšujú sa úroky na hypotékach, takže menej ľudí na ne dosiane a predaj bytov sa pomaly spomaluje... Takže otázka vyjednávania o cene môže byť na mieste.
Odpovedať
@duzu Nehnevaj sa ale je to totálny blud, čo si napísal, že: "Znalecký posudok nemá nič spoločné s trhovou cenou". Znalecký posudok slúži na určenie aktuálnej ceny nehnuteľnosti a ľudia prečítajte si príslušné metodiky, čo všetko má znalecký posudok vo svojom obsahu zohľadniť. To, že znalci si uľahčujú robotu (a už vidia len svoju odmenu) a nedokonale prešetria trhové ceny nehnuteľnosti v danej lokalite predsa nie je problémom inštitútu znaleckého posudku,... ale nedokonalosti znalca!
Odpovedať
to vies znalecky posudok je posudok ,ale kto da viac ten rozkazuje
Odpovedať
Bolo povedane dost k samotnej vyske, ja len k tomu rezervacnemu poplatku a hypo:

Cize ak predajna cena je napr. 130 000, rezervacny poplatok je 4 000, ja budem ziadat o hypoteku max 80% z novej predajnej ceny 126 000?

Z osobnej skusenosti nebol problem s tym brat hypoteku na celu sumu, to je v konecnom dosledku kupna cena nehnutelnosti v zmluve. Treba si to len odkomunikovat s bankou pre istotu, ja som im v jednom pripade (z dvoch kedy som to riesil) vracal uverovu zmluvu na prepracovanie nech to tam zahrnu. Riesi sa to tak ze tuto cast ti potom vyplatia na tvoj ucet, kedze si ju uz zaplatil, pripadne sa o tolko znizi tvoj doplatok.
Odpovedať
@vrajmantak toto je správna odpoved a i so znalcom sa vieš dohodnúť už na začiatku, dnes sa podplácajú i sudcovia aby odsúdili na požiadavku a u najvyššieho nepomôže žiadne odvolanie, jediný má väčšie právo ako celá súdna rada
Odpovedať
Profilova fotka
Trošku vás tu všetkých poopravím, čo a ako je s hodnotami: - banka je podľa zákona o bankách viazaná vlastným ohodnotením, tzn. môže byť banke predložené čokoľvek, ona si robí vlastné posúdenie, akú hodnotu je ochotná akceptovať ako zábezpeku hypotéky - súčasne však opatrenia NBS hovoria o tom, že banka má vychádzať z hodnoty, ktorá je nižšia, čiže ak je napr. hodnota ZP nižšia ako kúpna cena, tak banka vychádza z hodnoty určenej znalcom (ak si ju samozrejme banka sama neupraví) - ak bude kúpna cena nižšia ako hodnota posudku, tak bude vychádzať z kúpnej ceny - ak bude nižšia hodnota posudku, než kúpna cena, banka bude vychádzať tej nižšej hodnoty posudku, ale nemusí, ak si ju interným ohodnotením zvýši - každá jedna banka si predložený znalecký posudok hodnotí ešte kontrolou cez interného znalca a to presne vychádza z tej povinnosti zo zákona o bankách, ktorý jasne píše, že banka je viazaná vlastným ohodnotením - áno, môže sa stať, že banka si interne ohodnotí nehnuteľnosť na vyššiu hodnotu, než ako bola určená v posudku. V mojej praxi som to už niekoľkokrát zažila, je to ale skôr výnimka. Pravidlom je, že banka berie do úvahy hodnotu predloženého posudku, avšak nie málokrát sa stáva, že banka hodnotu z posudku skôr zníži Čo sa týka dohody so znalcom - toto už nefunguje tak ako kedysi - totiž znalci majú presne stanovené tabuľky, v akých rozmedziach sa môžu hýbať pri takom či onom materiály a pod. Rozmedzie nepustí, čiže iba v ňom sa vie znalec hýbať. A taktiež treba myslieť na to, že posudky sa zadávajú do evidencie ministerstva a banka si vie posudky skontrolovať a teda ak na tú istú nehnuteľnosť bol za rovnakým účelom robený posudok napr. u iného znalca v inej hodnote a teraz niekto predloží úplne inú hodnotu bez reálneho nejakého zhodnotenia, tak banka nie je blbá ako si mnohí myslíte a skôr s tým bude mať problémy znalec, ktorému môže byť odobratá pečiatka v horšom prípade, v tom akože lepšom sa stane to - že keď príde klient do banky s posudkom od znalca, ktorého si banka ,,poznačila" - tak ten posudok jednoducho nezakceptuje a bude musieť klient dodať nový posudok, alebo jednoducho hodnotu zníži a často takto banka znižuje hodnotu aj keď by bola OK, ale už len z princípu, že to priniesol ten ,,označený" znalec, tak ju skrátka zníži. A ešte čo sa týka otázky ohľadne provízie a % z kúpnej ceny na hypotéky - hypotéku riešite 80% z celej kúpnej ceny (ak teda k tomu sedí aj tá hodnota posudku) - čiže ak ste časť uhradil formou zálohy a napr. 20% uhradíte pred čerpaním hypo z vlastných zdrojov, tak sumu tej zálohy Vám banka pošle na účet ako preplatenie Vašich nákladov na tú zálohu.
Odpovedať
Článok sa načítava...
Ja by som bol s tými znalcami opatrný 🙂 Áno, je veľa znalcov, ktorý cenu vedia napočítať tak, aby ste boli spokojný. Oproti tomu je veľa bánk, čo takýto znalecký zosekajú a nebudú ho akceptovať v plnej miere ... Zažil som to aj u seba, zažil to aj kamoš čo teraz predáva dom a mal veľmi podobného kupca, ktorý bol úplne rovnako opatrný ako zadávateľ, no napriek tomu o zálohu 5 tis. Eur prišiel ... Nutno však povedať, že sa jednalo o rádovo oveľa vyššiu cenu danej nehnuteľnosti ...
Odpovedať
@duzu Keď som si dával robiť znalecký posudok, znalec pripojil k posudku aj napr. inzeráty s cenami obdobných nemovitostí v danej lokalite. Trocha ma to zaskočilo,ale povedal,že je to na porovnanie pre banku-aby mala nejakú predstavu o trhovej cene v tejto oblasti. Pravda je že hypo bola len na cca 30% ceny.
Odpovedať
Dakujem vam za vsetky prispevky, pomohli ste mi objastnit niektore veci. 🙂 Este jedna otazka do diskusie ma predsa len napadla a som zvedavy na vas nazor. Predstavte si nasledovny scenar: Idem na obhliadku bytu, byt sa mi paci a rad by som ho kupil. Myslite si ze by bolo mozne sa dohodnut s majitelmi/realitkou a poslat tam na vlastne naklady znalca ktory by nehnutelnost ocenil? S tym ze rezervacnu zmluvu by som podpisal az ked budem mat v rukach vypracovany znalecky posudok na ktorom uvidim ze tam nie je velky rozdiel medzi predajnou sumou a sumou v znaleckom posudku a teda budem si moct dovolit zobrat hypoteku. Oslovil by som priamo zazmluvneneho znalca banky z ktorej planujem brat hypoteku. Riziko je ze byt sa medzitym stihne predat, ale v tom pripade by som prisiel "len" o cca 200 Eur a nie o cca 5 000 Eur o ktore by som prisiel v pripade ze by som podpisal rezervacnu zmluvu dopredu a na zaklade vyrazne nizsieho znaleckeho posudku by som neskor zistil ze si hypoteku nemozem dovolit. Vas nazor?
Odpovedať
Profilova fotka
@kupujembyt znalecký posudok si kupujúci vždy robí na vlastné náklady, teda výnimočne môže ZP riešiť a uhradiť realitná kancelária, ale nie je to štandardnom. Takže samozrejme si môžete dohodnúť s realitkou aj to, že podpíšete rezervačnú zmluvu až po znaleckom posudku, ale treba rátať s tým, že k tomu predaju bez rezervačky môže prísť, pretože zohnať znalca a čakať na spracovanie, to trvá od jedného týždňa až do cca mesiaca. Medzitým môže byť xy kupcov. Jednoduchšie je dohodnúť sa s realitkou, že do rezervačnej zmluvy doplní vetu, že v prípade výrazne nižšej hodnoty znaleckého posudku voči kúpnej cene môžete odstúpiť od zmluvy bez pokuty a s nárokom na vrátenie zálohy. Ak by sa stal prípad, že by z kúpy zišlo a máte v rukách posudok na daný byt, tak tento posudok viete ponúknuť na predaj inému záujemcovi o byt, ktorý by kúpu tiež riešil hypotékou a tak na posudku nestratíte.
Odpovedať
1
Na pridanie príspevku sa musíte prihlásiť.
Presunutím fotiek môžete zmeniť ich poradie
Nenašli ste čo ste hľadali?

Podobné diskusie

Znalecky posudok - vyska poistneho
26. 01. 2022 22
Znalecky posudok a nezapísaná prístavba
24. 11. 2021 1
Znalecký posudok - Bratislava
14. 04. 2020 9
Znalecký posudok na byt je väčší ako pr…
11. 03. 2020 7
Aká je cena za znalecký posudok na skol…
07. 03. 2020 8
Znalecký posudok-nájde sa tu nejaký zna…
12. 01. 2020 7
Znalecký posudok na rozostavanú stavbu
26. 06. 2018 22
Nizky znalecky posudok.
12. 04. 2016 9
znalecky posudok vs. ziskanie 100% hypo…
02. 04. 2015 14
ako dlho trva vypracovanie znaleckeho p…
15. 02. 2015 4