Hypotéka - novostavba a predkupné právo

samuel7 samuel7

Autor diskusie

08.08.2020

Dobry den, ocitol som sa v situacii kedy mam zaujem o konkretny byt v novostavbe, ktory predava realitka. Ta ale niekedy uplne na zaciatku stavby urobila zmluvu s developerom, kde si "kupila" predkupne pravo za XX XXX eur. Predstava realitky o predaji tohto bytu je +- takato: 1. zmluva medzi mnou, developerom a realitkou o prevode predkupneho prava, kde by som mal zaplatit tych istych XX XXX eur co je v principe skoro 30% z celkovej kupnej ceny, ktoru uvadza v inzerate. 2. odstupenie realitky a moje pristupenie ku kupnej zmluve na ktorej uz bude cena nehnutelnosti YYY YYY eur, mensia o uz zaplatenu sumu pri prevode predkupneho prava. 3. podpis kupnej zmluvy. (stavba je uz v takmer hotova, developer v podstate uz pozaduje uhradu 60%) Realitka odmietla rezervacnu zmluvu/zmluvu o buducej kupnej zmluve, resp v takom pripade ziadala prirazku k cene. Mam celkovo pochybnosti ci by vobec partnerska banka (VUB alebo Tatrabanka) vedela ciastocne prefinancovat krok 1. nehovoriac o inej ako partnerskej banke, kedze moje nasporene financie nedovoluju zaplatit spolu sumu XX XXX eur za prevod prav + 20% potrebnych pre hypo zo sumy YYY YYY eur na kupnej zmluve co je spolu cez 40% celkovej sumy v inzerate. Momentalne partnerske banky nanovo nacenuju dany byt. Financnickou od developera mi bolo povedane, ze v podstate by to bolo mozne, a banka by krok 1. vedela ciastocne zaplatit v ramci tranze. No cele mi to nejako dava zmysel len v pripade ak by som ziadal o americku hypoteku. V pripade riadnej hypoteky potrebujem uz pri ziadosti kupnu zmluvu nie? (ktoru este nebudem mat) Kazdopadne je mi jasne, ze v banke dostanem lepsie informacie. Ale chcel by som sa Vas opytat, ci mate s niecim podobnym skusenost, resp ak je tu niekto kto sa do toho vyzna viac, co si o tom myslite. Dakujem 🙂

Odpovedať

andreah25 andreah25

PRO

13.08.2020

@samuel7 úplne som sa stratila v tom, že máte platiť za predkupné právo? Nerozumiem tomu. Buď uhradíte predsa časť kúpnej ceny, tzn. na základe či už budúcej kúpnej zmluvy alebo riadnej kúpnej zmluvy na čiastkové plnenie kúpnej ceny, alebo tomu skrátka nerozumiem. Aké predkupné právo? A ak je tá cena predkupného práva vlastne totožná s časťou platby riadnej kúpnej ceny, že sa táto suma potom od kúpnej ceny odpočíta, kde je potom zmysel toho, že realitka odmieta rezervačnú, či kúpnu zmluvu? Ak som správne pochopila, že na daný byt má developerský projekt VUB a TB - tak odporúčam zbehnúť do týchto bánk a vyzistiť tam, čo žiadajú k žiadosti o hypotéku a toto si potom zabezpečiť a ak Vám to predávajúci/developer či predmetná realitka nedá, tak si nájdite iný byt.

Odpovedať

samuel7 samuel7

Autor diskusie

13.08.2020

@andreah25 Tiez som tomu nerozumel..medzicasom som si uz presnejsie vyzistil ako sa veci maju. Realitka ma na byt s developerom riadnu kupnu zmluvu za este trhovu cenu z roku 2017. Zmluva o prevode predkupneho prava je len sposob akym chce realitka na danom predaji zarobit a vlastne pyta si rozdiel medzi trhovou cenou z roku 2017 a terajsou hodnotou. Chce sa bytu zbavit este pred kolaudaciou, zaroven sa takto aj vyhne plateniu dane z predaja nehnutelnosti. Po podpise a zaplateni tejto zmluvy, dojde k zmene na jeho povodnej kupnej zmluve, kde on odstupi a ja pristupim. Developerovi zaplati smiesnu zmluvnu pokutu a ten mu vrati vsetky prostriedky, ktore vzhladom na rozostavanost stavby musel v ramci nejakej tranzovitosti uz zaplatit. Suma sumarum, partnerske banky vobec nezaujima nejaka tretia zmluva, ale to co je v kupnej zmluve. Cize aj ked som bonitny a schvalili mi 90% hypoteku, musim ziadat o spotrebny uver aby som tu tretiu zmluvu financne vykryl. A potom po kolaudacii asi novy znalecky posudok a refinancovanie aby som sa spotrebaku zbavil.

Odpovedať

andreah25 andreah25

PRO

13.08.2020

@samuel7 už tomu rozumiem a teda nechutná vychcanosť realitky. Osobne by som do toho nešla.

Odpovedať

•

Diskusia pokračuje po 2 mesiacoch

•

ina_maklerka ina_maklerka

PRO

19.10.2020

@samuel7 V Bratislave a iných mestách je to bežný spôsob investovania do realít. Takýmto spôsobom investujú nielen realitné kancelárie, ale aj súkromní investori. Môžeme polemizovať, či táto forma investovania je nechutná vychcanosť alebo nie. Pretože pri zaplatení 1. časti kúpnej ceny boli v riziku, či sa developerský projekt dokončí, či sa dokončí v predpokladanom termíne (často býva posun kolaudácie niekoľko mesiacov alebo dokonca aj rokov, čo je prípad aj vašej nehnuteľnosti), či dôjde k nárastu trhovej hodnoty tejto nehnuteľnosti alebo nie. Za dobrý odhad im ako investorom prináleží výnos z investície. Banky nemajú problém s financovaním týchto nehnuteľností. Už som to s klientami v minulosti riešila. Banky takisto kontrolujú, či budú všetky zmluvy v súvislosti s prevodom nehnuteľností korektné. Dôležité pre vás je, či kupujete nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči a je za primeranú cenu.

Odpovedať

andreah25 andreah25

PRO

23.10.2020

@ina_maklerka poznám takéto prípady investovania realitných kancelárií, ale štandardne sa tam rieši potom zmluva o postúpení práv a preúčtujú sa prostriedky, ktoré boli doteraz uhradené realitkou, tak ich uhradí klient realitke - to všetko na základe tej zmluvy o postúpení práv a v súčinnosti s developerom. Toto tu ale uvedené vyznieva tak, že tu sa nejedná o postúpenie práv, ale akoby o predaj týchto práv a aj s prirážkou a tu vidím možný problém pri riešení hypotéky, lebo v prípade developerského projektu sa hypo čerpá na základe predložených zmlúv (kúpna zmluva, budúca kúpna zmluva, zmluva o dielo, zmluva o postúpení práv, ....) a tu to vyznieva, že klient nebude mať žiadnu zmluvu na tú časť, ktorú od neho žiada platiť realitka. Alebo sa mýlim?

Odpovedať

ina_maklerka ina_maklerka

PRO

23.10.2020

@andreah25 Klienti majú v týchto zmluvách uvedenú celkovú cenu, ďalej 1. časť KC, ktorá už bola uhradená a majú uvedenú aj časť KC, ktorú uhradia RK a ktorú developerovi. Ak má klient nesúlad v zmluvnej dokumentácii, nech osloví svojho právneho zástupcu špecializujúceho sa na realitné právo na dohodnutie korektných podmienok.

Odpovedať

andreah25 andreah25

PRO

26.10.2020

@ina_maklerka veď, štandardne je všetko pekne uvedené v zmluve. V tomto popísanom prípade mi to prišlo veľmi podivné, že realitka nechce riešiť cez zmluvu.