Plánujete v roku 2019 kúpu nového bývania? Zvažujete rekonštrukciu alebo dokonca výstavbu nehnuteľnosti? Ak na tieto investície chcete využiť úver na bývanie, v tomto článku sa dozviete, aké pravidlá po vlne legislatívnych opatrení fungujú a aký dopad budú mať na žiadateľov o hypotéku v roku 2019.
Hypotéka s prísnejšími pravidlami
V minulom roku sa spustil proces sprísňovania podmienok na poskytovanie úverov na bývanie. Niektoré z opatrení sa zavádzajú postupne a ich posledná úprava sa týka práve tohto roka.
Zásadný vplyv na možnosti financovania bývania má tzv. LTV (z anglického Loan to Value), teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti akceptovanej bankou. Záujemcovia o úver sa musia pripraviť na to, že banky už neposkytujú hypotéky nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Limitovaný je aj podiel úverov v rozmedzí 80 až 90 percent. Od 1.1.2019 platí, že len 25 percent hypoték v rámci danej banky môže byť schválených s LTV v tomto pásme. Nehovoriac o tom, že úvery nad 80 percent sú zároveň aj drahšie. Banky sa pri nich vystavujú vyššiemu riziku napríklad z dôvodu poklesu cien nehnuteľností, preto sú aj úrokové sadzby na tieto úvery približne o 0,5 percenta vyššie.
Posledná úprava v súvislosti s pomerom výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti nás ešte len čaká. Od 1.7.2019 sa podiel hypoték nad 80 percent zníži o ďalších 5 percent. V praxi to znamená, že banka dnes schváli úver s vyšším percentom financovania jednému zo štyroch klientov. Od júla to už bude len každý piaty žiadateľ. Kto to bude, je samozrejme len na rozhodnutí banky.
Ako teda získať potrebnú výšku úveru?
V tejto súvislosti sú klienti bez vlastných finančných prostriedkov vo veľkej nevýhode a sú nútení hľadať spôsob, ako zabezpečiť chýbajúcich 20 percent zdrojov. Jednoduchou a rýchlou voľbou sa stáva dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom priamo v banke, ktorá hypotéku poskytla. Treba si však uvedomiť, že tento typ pôžičky je možné nastaviť maximálne na 8 rokov a má vyššiu úrokovú sadzbu ako samotná hypotéka. Pokiaľ ide napríklad o kúpu nehnuteľnosti v hodnote 100 000 eur, kde banka poskytne hypotéku vo výške 80 000 eur s mesačnou splátkou približne 270 eur (pri splatnosti na 30 rokov), hovoríme o potrebe dofinancovať až 20 000 eur. Pri spotrebnom úvere na tak krátku dobu môže ísť o ďalšiu splátku vo výške 240 eur. Splátky klienta sa tak vyšplhajú až nad 500 eur mesačne.
Druhou možnosťou je zvoliť si k hypotéke dofinancovanie prostredníctvom medziúveru stavebnej sporiteľne. Touto formou viete získať úver na dlhšiu ako 8-ročnú splatnosť, čo tak dramaticky nezaťaží mesačný rozpočet. Splátka medziúveru v tomto prípade môže byť nižšia aj o viac ako 100 eur mesačne. Klient však v konečnom dôsledku viac preplatí.
Ďalšia možnosť ako získať potrebnú sumu je zabezpečiť úver druhou nehnuteľnosťou. Vyššia hodnota zabezpečenia vám tak umožní čerpať len jediný úver, a to hypotéku v plnej výške.
Pozor na úverový strop
Okrem obmedzenia výšky úveru k hodnote bytu či domu však treba dať pozor aj na úverový strop vzhľadom k zdokladovateľnému príjmu. Ide o ďalšie pravidlo NBS súvisiace s reguláciou poskytovania úverov. Od minulého roka platí, že banky sú povinné skúmať aj tzv. DTV (z anglického Debt to Income), čo je pomer zadlženosti a čistého príjmu žiadateľa. Vaša zadlženosť nemôže byť vyššia ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu.
Uveďme si príklad: ak čistý mesačný príjem žiadateľa o hypotéku je 1 000 eur, podľa ukazovateľa DTI môže v banke dostať maximálne 96 000 eur (1 000 x 12 x 8). Pozor! Ak tento klient už má existujúcu pôžičku so zostatkom 10 000 eur, banka nesmie maximálny úverový strop novou hypotékou presiahnuť, preto mu schváli len 86 000 eur (96 000 – 10 000). Do limitu sa započítavajú všetky typy úverových produktov.
Ak teda plánujete riešiť hypotéku a potrebujete vzhľadom k príjmu čo najvyššiu sumu, zvážte zrušenie najmä nevyužívaných povolených prečerpaní účtu, prípadne kreditných kariet s vysokým úverovým rámcom.
Rovnako ako pri LTV, aj tu existujú určité výnimky, v rámci ktorých môžu banky zvážiť poskytnutie vyššej sumy ako je stanovený 8-násobok ročného príjmu klienta. Od 1.1.2019 platí, že banka môže poskytnúť 10 percent úverov klientom so zadlženosťou prekračujúcou 8-násobok čistého príjmu. Od 1.7.2019 to už bude dokonca iba 5 percent z celkového počtu úverov (+ ďalších 5 percent pre mladých klientov do 35 rokov a s príjmom do 1,3 násobku priemernej mzdy, ak bude zadlženosť do 9-násobku ročného príjmu).
Čas na upratanie rodinných financií
Rok 2019 môžeme teda charakterizovať ako rok s plným nasadením všetkých opatrení. Treba povedať, že bez včasnej prípravy bude financovanie potrieb v oblasti bývania pre mnohých klientov veľmi komplikované. Preto je vhodné už dnes nastaviť optimálny spôsob upratovania rodinných financií a zahájiť prípravu v oblasti sporenia alebo znižovania existujúceho úverového zaťaženia. Neváhajte využiť našich FinGO finančných špecialistov, ktorí vám poradia s plánovaním a realizáciou vašich finančných cieľov. A keď príde správny čas na veľkú investíciu do nového bývania či rekonštrukcie, limity o ktorých sme písali, vás neobmedzia.
Ak sa chcete dozvedieť, akú hypotéku a za akých podmienok vám vedia momentálne banky poskytnúť, využite náš jednoduchý a férový online porovnávač hypoték. Rýchlo a z pohodlia domova získate prehľad o aktuálnej situácii v oblasti hypoték. A ak sa rozhodnete úver na bývanie riešiť práve teraz, naši finanční sprostredkovatelia vám radi pomôžu nájsť najlepší spôsob, ako realizovať vaše plány čo najrýchlejšie.