Túžite po vlastnom domčeku, ale nemáte dostatok vlastných zdrojov na jeho výstavbu? Dobrá správa je, že hypotéku môžete získať nielen na kúpu už hotovej nehnuteľnosti, ale aj na jej výstavbu. Ako sa v takýchto prípadoch postupuje?
Je niekoľko možných variantov, ako môžete financovať výstavbu nehnuteľnosti. V dnešnom článku sa bližšie pozrieme na situáciu, ak už vlastníte pozemok, ale nemáte žiadne ďalšie zdroje, z ktorých by ste výstavbu domu naštartovali.
HYPOTÉKA NA BUDÚCU HODNOTU NEHNUTEĽNOSTI
Ak máte pozemok, ktorý ste si kúpili z vlastných zdrojov, prípadne vám ho darovali rodičia alebo ste ho nadobudli z dedičstva, môžete získať hypotéku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. Ideálne je, aby bol daný pozemok nezaložený, t. j. čistý a aby bol k nemu zabezpečený bezproblémový prístup.
Prístup na pozemok musí byť zabezpečený z verejnej komunikácie alebo cez parcelu, kde máte podiel, príp. vecné bremeno práva prechodu. V extrémnych prípadoch postačí aj dlhodobá nájomná zmluva. Túto skutočnosť si banky dôsledne preverujú, pretože ak nie je možné sa na pozemok dostať, potom by ho ani banky nevedeli predať, keby sa v budúcnosti úver nesplácal. Prístupová cesta nemusí byť hneď vybudovaná aj fyzicky, hoci mnohé banky požadujú, aby bola aspoň vysypaná štrkom.
Ak máte splnené tieto základné podmienky, môžete v banke požiadať o úver. Ku žiadosti budete potrebovať znalecký posudok na pozemok, projektovú dokumentáciu k domu a stavebné povolenie. Na základe týchto dokladov určí bankový znalec budúcu hodnotu nehnuteľnosti, t. j. ocení nehnuteľnosť, ako keby na danom pozemku už rodinný dom stál, presne podľa projektu a použitých materiálov.
Najjednoduchšie si to vysvetlíme na príklade: Ste vlastníkom pozemku, ktorý má podľa znaleckého posudku hodnotu 40 000 eur. Bankový znalec vypočítal, že budúca hodnota vašej nehnuteľnosti bude 110 000 eur aj s pozemkom. Z tejto hodnoty vychádza banka pri určení maximálnej výšky úveru. Keďže banka vám môže poskytnúť maximálne 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, maximálny úver, ktorý vám môže byť poskytnutý, bude vo výške 99 000 eur. Schválený hypotekárny úver však nečerpáte hneď v plnej výške, ale po častiach, tzv. tranžiach.
Prvá tranža, ktorá sa čerpá, vychádza z hodnoty pozemku. Banky spravidla poskytnú od 60 % až do 100 % z tejto hodnoty. V našom prípade by to bolo od 24 000 eur až do 40 000 eur. Z týchto prostriedkov začnete výstavbu nehnuteľnosti.
Druhá tranža často súvisí s tým, či je už možné zapísať nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Pri murovanom dome je to prvé nadzemné podlažie, pri drevodome by mala byť stavba už pod strechou. Vtedy je potrebné urobiť aktuálny znalecký posudok a geometrický plán. Na základe týchto dokladov vypracuje banka záložné zmluvy na rozostavanú stavbu, ktoré sa odnesú na kataster spolu s geometrickými plánmi a novým znaleckým posudkom. Niektoré banky požadujú samotný zápis v katastri nehnuteľností, niektorým bankám stačí podanie na kataster k tomu, aby vám finančné prostriedky uvoľnili.
Každá ďalšia tranža závisí od aktuálnej hodnoty rozostavanej nehnuteľnosti, ktorú vždy určí bankový znalec na základe dodaných fotografií a požadovanej dokumentácie. Prostredníctvom tranží postupne čerpáte schválený úver, až kým ho nevyčerpáte celý. Celkový počet tranží spravidla nie je obmedzený.
Najväčšie riziko pri tomto postupe spočíva v tom, že sa výstavba nehnuteľnosti v určitom bode zastaví.
Keď sa celý proces už na začiatku nenastaví správne, môžete sa dostať do nesúladu, že dodávateľ stavby už bude požadovať úhradu vynaložených prostriedkov, vy však nebudete mať od banky k dispozícii dostatok zdrojov.
Preto je nutné jednotlivé tranže vopred precízne naplánovať tak, aby podmienky a termíny čerpania hypotéky korešpondovali s termínmi a sumami, ktoré ste povinný zaplatiť dodávateľovi stavby na základe zmluvy.
Zabezpečiť plynulé financovanie výstavby nehnuteľnosti je komplexná a pomerne komplikovaná záležitosť. Porovnanie hypoték na stavbu domu si môžete spraviť jednoducho aj online, s výberom najvhodnejšieho riešenia a nastavením procesu financovania vám však radi pomôžu naši finanční špecialisti.