1
lajkov
175
správ
Predaj nehnuteľnosti skôr ako 5 rokov po kúpe
Zobraz úvodný príspevok
Dobry den,chceme predat dom ktory mame 3roky,prerabali sme ho sami.nove omietky,dlazby,kupelnu,wc,atd vsetko svojpomne takze nemame faktury za pracu ktoru by sme mohli preukazat aby sme nemuseli platit dan za nehnutenost.Na nete pisu ze sa mozu dat aj naklady vo vlastnej rezii no neviem co presne pod tym myslia,neviete poradit?
Odpovedať
0
lajkov
@sekynka tak potom môžeš predať dom aj so ziskom a štátu a ani poisťovni neplatíš nič ;-)
0
lajkov
Zobraziť profil
madein1974
15.08.2016
1
lajkov
Zobraziť profil
lifelike
15.08.2016
sponzor fóra
1
lajkov
@madein1974
V tvojom prípade, keďže si dom staval sám, ti znalecký posudok z obdobia kolaudácie nepomôže. Ten sa naozaj dokladá len v opodstatnených prípadoch, napríklad, ak bola nehnutelnosť nadobudnutá dedičstvom či darom.
V tvojom prípade sú to iba dokladovateľné náklady na výstavbu domu. Je to úplne chorý slovenský systém, ale bohužiaľ, je to tak. Najhoršie to majú taký, ktorý si na dome vela vecí odmakali sami ... Taký majú najmenej FA a vedia preukázať menšiu sumu než tý, čo si to postavili na klúč.
V každom prípade, sa táto daň dá celkom slušne obísť, alebo aspoň znížiť. Dom ako celok totiž môžeš predávať vrátane zariadenia, ktoré má podľa tvojho úsudku tiež nejakú hodnotu. Z predaja zariadenia samotného ťa štát nezdaňuje. Takže príklad, pre ľahkú matematiku :
1. Pozemok si kúpil za 50 tis. Eur (vieš doložiť kúpno predajnou zmluvou). Na stavbu domu si mal preukázateľné náklady 100 tis. Eur (do tohoto ide všetko, materiál, práca, poplatky štátu, kolky, znalecké posudky, proste úplne všetko, čo súvisí zo stavbou domu). Takže máš doklady na 150 tis. Eur.
2. Dom predáš za 180 tis. Eur, takže podľa nášho štátu, si zarobil 30 tis. Eur. Máš dve možnosti:
A. Zaplatíš štátu daň 19 percent a následne aj odvod do ZP. To je 5700 Eur + 3402 Eur = 9102 Eur. A dostaneš za to dobrý pocit, že si pomohol spoločnosti :D
B. Necháš si spraviť kúpno predajnú zmluvu, kde celková predajná cena domu bude 180 tis. Eur, ale v texte zmluvy bude rozdelená ako 150 tis. Eur za dom a 30 tis. Eur za vnútorné zariadenie domu. V tomto prípade zaplatíš štátu presne 0 Eur ... Ak chceš môžeš to napísať ako 155 tis. Eur za dom a 25 tis. Eur za zariadenie. Pokiaľ ti to bude predávať realitka, tak preukázateľný náklad je aj provízia pre realitného makléra, takže dá sa s tým čarovať.
Je tu aj 3 tia možnosť, ako zaplatiť 0 Eur, ale tú už sem radšej písať nebudem :) No je overene funkčná. Netreba tomuto štátu nechať ani Euro ... Aj tak to skončí len niekomu vo vačku ...
0
lajkov
Zobraziť profil
madein1974
15.08.2016
0
lajkov
Zobraziť profil
madein1974
15.08.2016
1
lajkov
@madein1974 Ahoj, ja len popravde neviem, čo má súdny znalec spoločné s určovaním dane z príjmu. Akože, ruku do ohňa v tejto banánovej republike za nič nedám. Nakoľko so známostami tu ide ohnúť snáď každý zákon. Ale skúsme sa pozrieť na zákon o dani z príjmov, hodím ty sem zopár citácií:
1. Pri predaji nehnutelnosti, ktorú máš menej ako 5 rokov (berieme sa dátum zápisu na katastri) na teba platí zákon o dani z príjmov, konkrétne sa jedná o "ostatné príjmy" ktorým sa venuje paragraf 8.
"Ostatné príjmy
(1) Ostatnými príjmami, ak nejde o príjmy podľa § 5 až 7, sú najmä
b) príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností
(2) Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky
preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu
uvedeným v odseku 1 vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada."
Takže tento zákon hovorí to, čo ti je známe, a teda že príjem je rozdiel medzi vynaloženými nákladmi (ktoré musíš vedieť zdokladovať) a predajnou cenou. Poďme teda pozrieť, čo je "výdavok"
"(5) Pri príjmoch podľa odseku 1 písm. b) až e) je výdavkom
a) kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec, cenný papier alebo opciu
b) cena veci, cenného papiera alebo opcie zistená v čase nadobudnutia, ak nejde o výdavok podľa
písmena a), pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny
podľa § 25,"
Laicky preložené, ak si nehnutelnosť nedostal darom, alebo si ju nezdedil, tak sa riadiš paragrafom 8, odsekom 5 písmenom A, čo teda znamená, že sa musíš preukázať.
Hodnota nehnutelnosti, v čase nadobudnutia, napríklad tebou spomínaným znaleckým posudkom sa berie v úvahu jedine vtedy, ak bola nehnutelnosť darovaná alebo zdedená. Čo pravdepodobne nie je tvoj prípad. Ešte zopár perličiek, resp. citácií zo zákona
"(6) Výdavkom podľa odseku 5 nie je hodnota vlastnej práce na veci, ktorú si daňovník sám vyrobil alebo
ju vlastnou prácou zhodnotil."
Toto v praxi hovorí o tom, že nič, od čoho nemáš daňový doklad nemôžeš zarátať do výdavkov za nadobudnutie nehnuteľnosti.
Na druhej strane, do výdavkov si môžeš dať aj úroky z hypo, ako aj poplatky za jej poskytnutie
" úroky z hypotekárneho úveru37b) alebo stavebného úveru37c) súvisiace s obstaraním tejto
nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach
uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok
počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať
aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom."
sponzor fóra
1
lajkov
@madein1974
K tvojej druhej otázke. Ak nemáš dom písaný na firmu, tak hodnotu týchto hnuteľných vecí si určuješ len ty sám a nie je zaťažená daňou z príjmu. Logicky, ak si kúpiš auto a predáš ho (ako fyzická osoba) tak neplatíš daň zo zisku. Ak si kúpiš televízor a neskôr ho predáš, tiež neplatíš žiadne dane. To isté platí aj pre hnutelný nábytok či bytové doplnky.
Konkrétne zákon hovorí jasne :
Zákon o dani z príjmov. Paragraf 9 : Príjmy oslobodené od dane
Odsek 1 písmeno C :
"c) z predaja hnuteľnej veci okrem príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do
obchodného majetku, a to do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku; za hnuteľnú vec
sa na účely tohto zákona nepovažuje cenný papier,"
Čo je laicky povedané to, čo som písal na začiatku. Ak to nie je majetok firmy, ktorý je zahrnutý v obchodnom majetku (tj dal si si ho do nákladov) tak si oslobodený.
Toto je v podstate najjednoduchší a plne legálny spôsob, ako sa dani vyhnúť. Samozrejme, ak tam aj ten nábytok nechávaš :)
3
lajkov
Zobraziť profil
madein1974
15.08.2016
3
lajkov
@madein1974 Pohodicka, rado sa stalo :)
Pre ostatných, ktorý mi písali, aby som napísal v SS tretiu možnosť. Naozaj nebudem na internete písať, ani v súkromnej správe, návod na daňový podvod, ešte by sa mohlo stať to najhoršie a niekto by ho mohol aj reálne použiť !
Hint na zamyslenie :)
Zo všetkých kúpnopredajných zmlúv, ktoré robíte ide len JEDNA JEDINÁ na kataster. Pre kataster je podstatné, či je tam všetko napísané správne, aby mohli "previesť" nehnutelnosť na nového majiteľa. Daňováci môžu čerpať len z tejto jednej zmluvy, nemajú prístup k zmluvám majiteľov alebo k zmluvám ktoré má banka :) To píšem kvôli tomu, aby ste sa náhodou nepomýlili a neurobili v danej zmluve chybu, nakoľko by Vás nemal na katastri kto opraviť a bolo by to fakt nefér voči tomuto štátu.
Článok sa načítava...
0
lajkov
@lubk0 danovaci nemaju pristup k zmluvam co ma banka? naozaj?
hint: maju pristup k vsetkemu a od banky aj ku kompletnemu vypisu tvojho uctu napr ...
1
lajkov
@atak77 Hej a ešte majú kabát, ktorý ťa spraví neviditeľným a štít zaručujúci tvoju nesmrtelnosť :) :)
Pozeráš moc amerických filmov a pravdepodobne ani netušíš, ako taká daňová kontrola prebieha :) K tomu ako bonus skús vo svojom okolí spočítať, koľko máš známych, ktorý vlastnia firmu a koľko máš známych, ktorý firmu nevlastnia.
Som zvedavý, či dokážeš nájsť aspoň 1 fyzickú osobu, nepodnikateľa, ktorá mala aspoň 1x v živote daňovú kontrolu :D Naozaj ...
PS: Daňový úrad naozaj nemá svojvoľný prístup k tvojmu účtu či zmluvám s tretou stranou, ktoré sú uložené v banke ...
0
lajkov
@lubk0 danovy urad, teda financna sprava ma komplet pristup k tvojim udajom v banke . je to realita a nema to nic spolocne s pozeranim US filmov, je to dane zakonom
staci ze ma podozrenie so spachania trestnej cinnosti ... zmier sa s tym 8-)
0
lajkov
Všetky kroky na obídenie daňovej povinnosti vrátane spísania dodatku ku kúpnej zmluve sú použiteľné do momentu, než dôjde ku sporom medzi predávajúcim a kupujúcim. Každý si teda musí sám spočítať, či mu hrozí riziko a či mu to za to stojí. V minulosti sa obchádzali dane darovacími zmluvami (ale s vyplatením peňazí), na čo však podaktorí kupujúci doplatili.
0
lajkov
@draik
Vysvetli mi prosím, aký konkrétny spor môže nastať, ak ja, ako vlastník nehnutelnosti, predám nehnutelnosť spolu so zariadením, ktoré si sám nacením. Tj pre príklad, predám byt za 100 tis. Eur, kde určím, že cena bytu je 80 tis. Eur a cena zariadenia je 20 tis. Eur. Takéto zmluvy podpíše predávajúci aj kupujúci. Aký konkrétne problém nastane, ak bude nejaký spor medzi predávajúcim a kupujúcim ? Zákon o dani z príjmov totiž predaj hnuteľného majetku (ktorým nábytok, elektronika či doplnky určite je) neobmedzuje a takýto predaj je pre fyzickú osobu oslobodený od dane, tak ?
@atak77 Rob ako myslíš :) Ako som písal, nikomu tento postup neodporúčam, hovoril som o čisto hypotetickej chybe ... Ide však o reálnosť :) Ak niekto kúpi nehnutelnosť a do 5 rokov ju predá za úplne rovnakú cenu, rovnakú za akú ju nadobudol a je navyše fyzická osoba / zamestnanec, je šanca asi 1 k miliarde, že sa k tomu vôbec nejaký úradník z inštitúcie správcu dane dostane a začne vyšetrovanie spolu s daňovou kontrolou. Navyše takéto vyšetrovanie môže začať až v dobe, kedy fyzická osoba podá daňové priznanie :)
Teraz sa skús troška popýtať po okolí, kto zo známych, fyzických osôb zamestnancov, mal daňovú kontrolu :) Predpokladám, že nikto. Problém na SK je ten, že daňovú kontrolu nemala drvivá väčšina menších firiem, kde sú podvody na daniach oveľa zrejmejšie, hlavne v prípade, ked mávajú státisícové obraty a záporné hospodárenie :)
Takže áno, ak to pritiahnem za všetky vlasy, prižmúrim aspoň tri oči a poriadne sa opijem, môžeme si povedať, že takáto "šanca" tu je ...
Ale už neviem koľký krát sa zopakujem, píšem to sem len preto, aby si na to ľudia dávali pozor a nespravili takúto fatálnu chybu !!!
0
lajkov
@lubk0 ja nijako nerobim ... ja nic nepredavam ... nic neriesim LEN UPOZORNUJEM NA TO, ze niektore tvoje vyroky, ktore tu prezentujes NIE SU PRAVDIVE. Bodka.
0
lajkov
@lubk0
By ste sa čudovali, aké spory v praxi vedia vzniknúť, a to či už z podnetu predávajúceho alebo kupujúceho. Stačí, že jedna strana s niečím nie je spokojná. Vtedy nastávajú nielen súdne spory, ale aj udania. A je jasné, že ak inventár má hodnotu 10k a v zmluve je 30k a jedna zo strán potvrdí, že cieľom bolo vyhovieť predávajúcemu obchádzaniu daní, tak je problém. Okrem toho, že hrozia dlhé súdne spory.
Preto som upozornil na riziko s spojené s optimalizáciou. Všetko je ok len do momentu, kým nenastanú problémy. Samozrejme odhliadnuc od skutočnosti, že kupujúci buď nepredá 5 rokov, alebo opäť pristúpi k "čarovaniu".
0
lajkov
@654852 Vy chcete predat dom ktory mate vo vlastnictve len 3roky No to neni dobry napad lebo vy mozete az po 5 rokov predat ak nechcete platit dan statu aj zdravotnemu poisteniu.Ale ak ho samozrejme predate za to ako ste ho vy kupili tak nic nemusite platit.Jedine ze ak ste ho lacnejsie kupil a chcete ho predat draksie tak musite statu platit dan.A co vam mozem poradit pockajte este 2 roky a potom si zo svojim majetkom mozte robit co chcete.A nemusite platit dan.
0
lajkov
Zobraziť profil
y2k
16.08.2016
1
lajkov
@y2k Aj ked darom prv ako po 5rokov nemoze iba ak by ju chcel len niekomu darovat.Lebo ked ju preda za viac ako ju dostal darom zo zisku musi platit statu dan,
1
lajkov
Zobraziť profil
y2k
16.08.2016
1
lajkov
@draik
To je strašný blud ... Po prvé, je úplne jedno, akú mal nábytok hodnotu, nikto ty nemôže zakázať predať ho za vyššiu cenu, než je jeho reálna hodnota ... Takže je to z hľadiska "dokazovania" nereálny spor ... Svedectvo proti svedectvu pri takejto veci stačiť nebude :)
A hlavne trocha logiky ... Citujem ťa :
"jedna zo strán potvrdí, že cieľom bolo vyhovieť predávajúcemu obchádzaniu daní, tak je problém"
Takže tá strana, ktorá by sa o toto pokúsila, tj kupujúci, by sa týmto automaticky priznal k spolupáchateľstvu a rovnako k zamlčaniu trestného činu :) Super, to by mu veľmi pomohlo :) Okrem toho, že obyčajnou svedeckou výpoveďou, by neuspel, tak by sám sebe spravil problémy ...
3
lajkov
@y2k V prípade daru je v prdeli :P 5 rokov prenajímať a potom predať ... Alebo už nevoliť FICA ... Lebo tieto dane, sú výsmech ... Hlavne teda ten odvod do zdravotnej poistovne ma na tom fascinuje úplne najviac :)
Inak, ak by si to chcel mať všetko podľa pravidiel, tak takto :D
1. Chatu ktorú dostane darom predá za 50 tis. Eur ..
2. V nasledujúcom daňovom priznaní, odovzdá 19 percentnú daň štátu, tj 9500 Eur
3. Následne, o pár mesiacov mu príde vyúčtovanie zo zdravotnej poistovne, kde bude mať nedoplatok vo výške 14 percent a teda 7000 Eur.
4. Ak by to malo byť košér, môžeš si podať doplnujúce danové priznanie. Kde po zaplatení zdravotky uvedieš, že si mal dodatočný náklad a teda "nezarobil" si 50 tis. Eur, ale zarobil si len 43 tis. Eur, takže si nemal platiť daň 9500 Eur, ale mal si platiť daň 8170 Eur. Takže by ti mali vrátiť 1330 Eur.
Super, nie ? Tak ako tak, si z chaty ktorú si dostal darom, musel dať štátu 15 170 Eur, Tj skoro tretinu hodnoty chaty ... Avšak stačí počkať 5 rokov a už nemusíš zaplatiť nič ... To je veľmi logické :) Sláva SMERU :D
1
lajkov
@y2k Toto uz presne neviem akoto je ale viem ze ked kupis nehnuteknost alebo dostanes ju darovaciou zmluvou ze ju do 5 rokov nemozes predat.Ale po 5 rokoch si mozes zo svojim majetkom robit co chces.Tak vydrz a nepredavaj jedine ako si to ziskal ty teda za co si ju ty dostal alebo kupil nemozes na nej zarobit.Lebo poviem priklad kupil si dom za 100000e a ty ho predas za 150000e tak z toho zisku platis statu a socialnemu dan.A to su neni male peniaze sak z coho by oni zili .Je ich tam ako mysi.
1
lajkov
Zobraziť profil
y2k
17.08.2016
0
lajkov
@lubk0
Ja vás presviedčať nebudem, píšem o praxi. Podľa Vašich vyjadrení sa však možno domnievať, že robíte závery zo skutočností, do ktorých z právneho hľadiska až tak veľmi nevidíte.
Btw. Váš výpočet v príspevku 9:59 pre @y2k je chybný, pretože v prípade predaja nehnuteľnosti získanej darom sa neplatí daň a odvod z ceny, za ktorú bola nehnuteľnosť predaná.
Nenašli ste čo ste hľadali?