Menu Forum

Kupa novostavby - hacik v zmluve

5. okt 2015  • 
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
 Viete mi prosim poradit ohladom kupy novostavby?

Realitak prisiel s navrhom ze 2/3 sumy z ceny bytu da na zmluvu a zvysok mame vyplatit cash na nejaku dalsiu zmluvu. Aby sa pravdepodobne vyhol plateniu dani.
Tymto sposobom nam da par stovak eur zlavu.
Mne sa to ale vobec nezda seriozne. Ake najvacsie rizika tu prosim vidite?
5. okt 2015 o 11:02  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
 Pridaj príspevok
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
 1. Celkom bežný "štandard" , poznám už pomerne dosť ľudí čo takto nakupovali alebo predávali ... Hlavne teda poznám prípady, ak si niekto kúpi nový byt, zrekonštruuje ho a do 5 rokov ho chce predať logicky drahšie, ako ho kúpil.

Za veci, ktoré "nedoloží" musí platiť DPH z rozdielu, čo je celkom choré ...

2. Je nutné vidieť tú "druhú" zmluvu. Dajú sa aj takéto prípady ošetriť tak, aby ste neniesli žiadne riziko ...

3. Problém je iba v hypotéke, keďže tá bude brať kúpnu sumu tú, ktorá je na hlavnej zmluve ...
5. okt 2015 o 11:06  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
peto99
65
Registroval sa 5. októbra 2013 na modrastrecha.sk. Pridal 3518 príspevkov. Má 13 priateľov.
fotoportrét
fotoportrét
peto99
65
Registroval sa 5. októbra 2013 na modrastrecha.sk. Pridal 3518 príspevkov. Má 13 priateľov.
 @e_elena kvoli par sto Eur zlavy to urcite nerobit
5. okt 2015 o 11:25  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
 @lubk0 Dakujem, ani som netusila ze je to taky "standard."

Takze teoreticky by to malo byt ok, len tu druhu zmluvu asi dat preverit pravnicke?
5. okt 2015 o 11:25  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
 @e_elena

Treba riešiť aj veľkosť zľavy samotnej. Vymyslím si názorný príklad.

Novostavba stojí 120 tis. Eur. Predajca Vám chce dať 80 tis. Eur na papier a zvyšných 40 tis. Eur chce bokom, na zvlášť zmluvu a podobne. Z tých 40 tis. Eur nemusí odviesť 20 percent DPH. Tj ušetrí na DPH celkovo 6666,67 Eur. Z tejto sumy by ste mali mať pomernú zľavu, akú si vyjednáte, je na Vás a na predajcovi.

Z môjho pohľadu nie je až tak dôležitá tá druhá zmluva, ale tá prvá ... Riziko, ktoré takýto predaj obnáša je to, že ak by ste odstúpili od zmluvy, napríklad kvôli nejakým vadám a podobne, tak by Vám vrátili len to, čo je na zmluve, tj v modelovom príklade 80 tis. Eur. Do takýchto zmlúv by sa mala zakomponovať aj tzv. zmluvná pokuta, ktorá bude vo výške tej bokom danej sumy.

Tj do samotnej zmluvy, kde je samostatná časť, ktorá pojednáva o odstúpení od zmluvy, by som doplnil "kolónku" so zmluvnou pokutou, tj pri odstúpení sa "predávajúci" zaväzuje vyplatiť plnú kúpnu sumu (80 tis. EUR) a navyše aj zmluvnú pokutu vo výške (40 tis. Eur) ...

Tým pádom ste krytá, že svoje peniaze dostanete naspäť ...

Avšak, ako sa hore spomínalo, zľava by mala byť výraznejšia, ako tých pár stoviek ... 2 hlavné riziká sú nasledovné

1. Ako som spomínal, vybavovanie hypotéky, kedy, banka berie do úvahy kúpnu sumu tú, ktorá je na zmluve, tj tá nižšia, 80 tis. Eur (aj keď aj tento bod sa dá obísť ,ale to je skôr na súkromnú správu)
2. Následný predaj bytu do 5 rokov od jeho nadobudnutia. Ak totiž predáte byt do 5 rokov, platíte DPH z rozdielu. Ak teda podľa všetkých oficialít nadobudnete byt za 80 tis. Eur a za 4 roky by ste sa rozhodli ho predať (napr za tých 120 tis. Eur) musíte danú DPH z rozdielu (40 tis. Eur) zaplatiť Vy. Po 5 rokoch neplatíte nič ... Prípadne by ste byt museli predať tak, ako ho predajca / developer predat aktuálne Vám.

PS: Záruka na dielo / byt Vám platí, či máte uvedenú sumu 30 tis. alebo 200 tis. Eur, tj ponížená čiastka nemá vplyv na vybavovanie reklamácií. Osobne nepoznám prípad, kedy by naozaj prišlo k nejakému vráteniu bytu a odstúpeniu od zmluvy, je to veľmi náročný proces a väčšinou sa nedeje ... Preto aj ona klauzula zmluvnej pokuty je len ako poistka.

Zľavu by som žiadal minimálne polovičnú ... Prípadne nejaký hodnotný benefit navyše, napríklad ďalšie parkovacie miesto, väčšia alebo ďalšia pivnica, proste hocičo, čo má hodnotu.

A ešte, tá druhá "nejaká" zmluva, musí jasne obsahovať danú sumu, ktorú im vyplácate, aby v prípade nejakých nejasností bolo jasne dokázatelné, že ste im peniaze odovzdala ...
5. okt 2015 o 12:57  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
peto99
65
Registroval sa 5. októbra 2013 na modrastrecha.sk. Pridal 3518 príspevkov. Má 13 priateľov.
fotoportrét
fotoportrét
peto99
65
Registroval sa 5. októbra 2013 na modrastrecha.sk. Pridal 3518 príspevkov. Má 13 priateľov.
 @e_elena omyl, toto nie je standard, rozdiel realnej a kupnej ceny moze niekomu vadit, napriklad banke alebo katastru, v najhorsom danovakom. Nekupujes dva rozky, zmluvy sa niekolkokrat preveruju na uradoch.
5. okt 2015 o 13:05  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
peta_petruska
2
Registrovala sa 16. júna 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 488 príspevkov. Okres Bratislava.
fotoportrét
fotoportrét
peta_petruska
2
Registrovala sa 16. júna 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 488 príspevkov. Okres Bratislava.
 @lubk0
@lubk0 nie DPH, ale dan z prijmu, nie?

ja by som to nerobila, realne sa mozno nestane nic, aj zmluvy obe mozu byt dobre, ale co ak budes musiet byt do 5 rokov predat? potom budes z prilis velkeho rozdielu platit dan ty
5. okt 2015 o 13:11  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
fotoportrét
fotoportrét
e_elena
Registrovala sa 4. marca 2015 na modrastrecha.sk. Pridala 4 príspevky. Okres Bratislava.
 @lubk0 dakujem krasne za tak rozpisany mail, naozaj mi to pomohlo.
5. okt 2015 o 13:56  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
fotoportrét
fotoportrét
lubk0
5
Registroval sa 30. októbra 2012 na modrastrecha.sk. Pridal 1668 príspevkov. Má 3 priateľov. Trnava, okres Trnava.
 @peta_petruska Samozrejme, ospravedlnujem sa emoticon Byt sa dá do 5 rokov predať úplne rovnako, ako sa nadobudol ... K plánovanej sume, za ktorú chce byt predať doplní sumu, ktorú by musela zaplatiť na dani z príjmu ... Následne sa kupujúcemu ponúkne možnosť zľavy, rovnako ako ju dostala pani vyššie ...

@peto99 Ako to môže vadiť katastru ? Ak zmluvu nerobí babrák tak s tým nie je problém žiadny nakoľko by si naskôr musel preukázať zámer o daňový podvod. Ten nedokážeš, ak obe strany tvrdia dohodnutú verziu a tým pádom je to neriešitelné pre všetky inštitúcie ...

Poznám veľa prípadov, kedy sa robia rozdielne kúpno predajné zmluvy, inú dostane banka a iné dostanú majitelia a kataster ... Nikdy si žiadna nekontrolovala, banka sa nespája s katastrom aby si overila či sú zmluvy totožné ...

PS: Samozrejme, je toto neštandardný postup ktorý nie je úplne košér, nakoľko sa tým predsalen ukracuje štát o peniaze ... Otázka je teda na samotnom kupujúcom, či zaplatí viac aby tento štát dostal viac, alebo to urobí inak a ušetrí zopár tisíc napríklad na kuchynskú linku - navyše bez rizika, ak sú zmluvy spravené správne ...
5. okt 2015 o 14:31  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
marta2610
3
Registrovala sa 7. marca 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 3271 príspevkov. Má 4 priateľov.
  • Už bývam v dome
    Zilina, okres Žilina
fotoportrét
fotoportrét
marta2610
3
Registrovala sa 7. marca 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 3271 príspevkov. Má 4 priateľov.
  • Už bývam v dome
    Zilina, okres Žilina
 @lubk0 daň je 19%.
5. okt 2015 o 15:42  •  už býva v dome  • Odpovedz  •  Páči sa mi to
fotoportrét
fotoportrét
manilla
55
Registrovala sa 19. februára 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 2056 príspevkov. Má 65 priateľov. Nemecko.
fotoportrét
fotoportrét
manilla
55
Registrovala sa 19. februára 2011 na modrastrecha.sk. Pridala 2056 príspevkov. Má 65 priateľov. Nemecko.
 plati sa dan z prijmu 19% + odvod do ZP 14% z rozdielu medzi kupnou a predajnou cenou.
predavajuci si vie odratat naklady na prerabku + poplatky v pripade hypo.
riesim to aj ja, prave preto cakam kedy odbije 5 rokov, aby som to nemusela kamuflovat, pripadne platit nezmyselne poplatky statu, a platit banke pripadne poplatky za predcasne vyplatenie uveru, co tiez nieje malo.
5. okt 2015 o 15:56  • Odpovedz  •  Páči sa mi to