Stavba domu bez vlastných financií

Zobraz úvodný príspevok

martinnitra martinnitra

Autor diskusie

14.10.2019

Zdravím, chýstám sa stavať dom cez firmu (na klúč celková suma je okolo 75 000 komplet, bez kuchynskej linky a zariadenia) pozemok mám (450m2, hodnota okolo 50 tisic eur) moja otázka znie je možné dom postavať bez nejakých vačších problemov (financovanie a pod.) ? čo sa týka príjmu tak je to 1000eur v cistom, taktiež sa firme skladá záloha 2500eur ktorú mám ale dalšie našetrené peniaze žiadne + ešte mám možnost založiť okrem svojho pozemku ešte jeden rodinny 700m2 (hodnota 75 tisic eur cca) ... budem rád za komentáre od ludi ktorí niečo už takéto riešili, dakujem pekne.

Odpovedať

vozo7 vozo7

17.10.2019

Isto by to nejak slo, len ako treba rozhodne kontaktovat niekoho, kto v tom vie chodit

Odpovedať

andreah25 andreah25

PRO

17.10.2019

@martinnitra máte dve možnosti na riešenie - ak máte pozemok, tak máte aj vydané stavebné povolenie, tak viete vyriešiť hypotéku aj bez začatej stavby a túto hypotéku Vám banka schváli s ohľadom na budúcu hodnotu domu, ktorú banka určí na základe predloženej projektovej dokumentácie, avšak max. do 80% tejto budúcej hodnoty. Čerpanie samozrejme prebieha na tranže - prvé čerpanie je max. do 60% hodnoty založeného pozemku. Druhé čerpanie je až po vystavaní domu do požadovanej rozostavanosti (murovaná stavba min. 1 meter nad zemou, montovaná stavba v štádiu hrubej stavby - múry so strechou). Pri tomto procese robíte však dvakrát znalecký posudok a dvakrát záložná zmluva a vklad do katastra - prvýkrát pozemok, druhýkrát už samotný rozostavaný dom. Druhá možnosť riešenia je založenie pozemku a aj toho druhého rodinného domu a peniaze dostanete jednorázovo na účet - vychádza z hodnoty založených nehnuteľností, čiže z pozemku 60-80% (záleží od výberu banky a od lokality pozemku) a max. 80% z hodnoty toho založeného domu. Peniaze budete mať na účte a môžete stavať. Po dostavaní urobíte len presun záložného práva na postavený dom a ten založený uvoľníte spod zálohu. S ohľadom na výšku Vášho príjmu a za predpokladu, že nemáte iné úverové záväzky, tak maximálnu úverovateľnosť máte cca 96.000,- Eur

Odpovedať

lucitta7 lucitta7

28.10.2019

@martinnitra dobrý deň, prosím môžete mi (kľudne aj do správy) napísať, aká firma Vám bude stavať drevodom? dakujem

Odpovedať

miro9999 miro9999

20.11.2019

@andreah25 Dobrý deň, chcel by som Vás poprosiť o radu v mojej situácii. Chceme kupovať pozemok formou refinancovania úveru na byt, kedy hodnota bytu je cca 85.000, cena pozemku 36.000 a zostatok hypotéky na byt 27.000. Banka nám poskytne úver 63.000, z ktorého kúpime pozemok a pokračujeme v splácaní bytu. Pre začatie stavby domu predpokladám využitie vlastných financií do stavu, že sa bude môcť stavba zapísať do katastra (zákl. doska + obvodový múr do výšky 1m). Pozemok bude vybavený prípojkami aj inžinierskymi sieťami. Moja otázka je ako najlepšie pokračovať vo financovaní stavby domu tak, aby sme ho boli schopní dostavať a byt následne predať (čistý príjem oboch 2500 mesačne, odhadované náklady na stavbu cca 120.000 ). Za radu vopred ďakujem.

Odpovedať

chrobak7 chrobak7

20.11.2019

@miro9999 Chcem ťa len upozorniť, že sa sprísnili podmienky na zápis rozostavaného domu do katastra. Ten 1 meter výšky múrov nikdy nebol legislatívne definovaný, len sa to bralo ak best practice. Zákon požadoval, aby na prvom podlaží bolo zrejmé funkčné usporiadanie domu. Od 1.10.2018 to bolo ešte sprísnené a na zápis sú vhodné také nehnuteľnosti, ktoré majú už aj strešnú konštrukciu - viď § 46 ods. 5 a 6: (5) Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor sa do katastra zapíše, ak je a) stavba, v ktorej sa rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor nachádza, ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené, b) podzemná stavba, v ktorej sa rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor nachádza, uzavretá stropnou konštrukciou stavby a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. (6) Pri zápise rozostavaného bytu alebo rozostavaného nebytového priestoru do katastra podľa odseku 5 sa predkladá zmluva o výstavbe domu, zmluva o vstavbe alebo zmluva o nadstavbe domu, právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti. Ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Takže budeš potrebovať viac vlastných zdrojov, aby si vedel dom postaviť do takého štádia, aby bol schopný zápisu do katastra, t.j. aby mal hotové obvodové múry a spravenú konštrukciu strechy. Taktiež mysli na to, že keď začneš stavať, bude veľmi ťažké ešte aj splácať úver. Skoro každú výplatu ti zhltne stavba - materiál, práce a pod. Najlepšie by bolo, keby ste mali inú nehnuteľnosť, ktorú by ste mohli založiť za úver (zvyčajne sa zakladá rodičovský dom). Ešte lepšie, keby ste mali dočasne kde bývať - rodičovský dom, dočasný podnájom u príbuzného. Jednoducho tak, aby z bytu bola uvoľnená ťarcha a mohol si ho počas výstavby predať a pokračovať v stavbe zo získaných peňazí. Ak nemáš inú nehnuteľnosť ani nemáš dočasne kde bývať mimo toho bytu, tak to bude veľmi ťažké. Dôležité je, koľko vlastných prostriedkov máš. Ďalším kritickým bodom je to refinancovanie. Ak je to v tej istej banke, tak v pohode, ale ak sú to iné banky, tak bude problém s vyplatením. Lebo refinancujúca banka ti vyplatí peniaze až po založení bytu, ale pôvodná banka ťarchu zruší až po vyplatení úveru. Proste bludný kruh. Takže pozor aj na toto. Zo zadania mi vychádza, že by si mal mať vlastné zdroje vo výške min. 40 tisíc €.

Odpovedať

peter11balog peter11balog

20.11.2019

@miro9999 ďalej budeš môcť využiť PSS, síce s horšími podmienkami než maju banky ale nepotrebuješ zakladať žiadnu nehnuteľnosť. Predpokladám ale, že stavba bude realizovaná svojpomocne.

Odpovedať

miro9999 miro9999

21.11.2019

@chrobak7 @peter11balog ďakujem obom za odpoveď. Máme možnosť zaližiť aj rodičovský byt, tejto možnosti som sa chcel ale vyhnúť. Čo ma však zaráža je, že v banke ma na tento fakt nikto neupozornil, resp. argumentovali tým, že na prefinancovanie stavby stačia múry do 1m. Ja si ale myslím, že hlavné slovo bude mať kataster, ktorý zapíše rozostavanú stavbu podľa aktuálnej platnej legislatívy, t.j. ako spomína chrobak7 vyššie. Vychádza mi z toho, že zatiaľ kúpime len pozemok. Chcel som mať stavebné povolenie vybavené do konca r 2020 kvôli energetickej triede A1, ale asi to nestihnem.

Odpovedať

tulen72 tulen72

21.11.2019

@tamichloe

Odpovedať

miro9999 miro9999

21.11.2019

@chrobak7 teraz som volal na právne oddelenie katastra a pre stavby rodinných domov platí bod č. 3, čo mi aj potvrdila odborná poradkyňa. (3) Rozostavaná stavba sa do katastra zapíše, ak z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra sa predkladá právoplatné stavebné povolenie a znalecký posudok o stupni rozostavanosti a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená ako stavebník v právoplatnom stavebnom povolení, ak sa inou verejnou listinou alebo inou listinou nepreukáže, že vlastníkom je iná osoba. Body 4 a 5 platia pre bytové domy.