Kategórie
Najnovšie diskusie
Kde sa diskutuje
Kam som prispel
Sledované diskusie
Sieň slávy
Fórum > Financovanie, ŠFRB

Kúpa bytu cez hypotéku pre mladých a následný prenájom

Ahojte, presiel som zopar tem, kde sa preberala vyhodnost, resp. nevyhodnost kupi bytu cez hypoteku + nasledny prenajom, ale nikde som nenasiel odpoved, ktora by mi pomohla tuto dilemu vyriesit. Popisem moju situaciu: • mlady muz, Kosice, slobodny • vlastnu bytovu otazku planujem riesit prostrednictvom vystavby domu v najblizsich rokoch (ratam, ze budem potrebovat hypoteku 60 - 70tis. €) • aktualne mam moznost zobrat hypoteku pre mladych - platove PODMIENKY splnam iba do konca JUNA ! Hlavna otazka: 1. oplati sa mi vyuzit hypoteku so SPM a zainvestovat do kupy bytu a nasledne tento byt prenajat, pripadne po 5 rokoch byt predat? • urok mi vychadza v TB 0,05% na 70% hodnoty nehnutelnosti, zvysnych 20% moze byt nieco okolo 2-3 % Podotazky: 2. Aky byt sa oplati? Vacsi, alebo mensi 1-i byt ? (43000 € vs. 60000 €) Ake tam mozu byt rozdiely vo vyske najmu? (o viac izb. bytoch neuvazujem z dovodu suctu vysky prvej + druhej hypo ... skratka, aby som mal z coho stavat dom) 3. Hypoteky su teraz na spodnej hranici, cize predpoklad je, ze to bude rast. Nestane sa, ze o 5 rokov, ked budu hypoteky (zrejme) vyssie klesne zaujem o kupu takychto bytov a teda ich cena pojde dolu? Ak sa tu najde niekto rozumny, kto tieto veci riesi priamo v KE, tak nech sa mi prosim ozve do spravy. Potrebujem vsak nezavisleho odbornika, nie realitaka ktory chce predat byt. Dakujem vsetkym za rady.
Odpovedať
Profilova fotka
Oplati sa to iba pri rozlohovo menších bytoch. Teda max 1 -izb. byt. Uvediem príklad zo Žiliny. Garsónka cena 30 000 €. splátka banke 100 €, náklady 70 €, cena prenájmu 260 €.Čiže 90 € v pluse každý mesiac + všetko čo ide do istiny zo splátky.
Odpovedať
@jozomrkvicka @philos ešte treba prirátať:smeti,daň z prenájmu,daň MU za vlastníctvo,zariadiť ho treba.Podľa mňa teraz idú byty ako teplé rožky,ked skončí fixácia niektorými to trošku zamáva,potom budú byty lacnejšie.
Odpovedať
@philos čo som kuk 1 byt v ŽA ide iba od 39 900 e!!!!!!!
Odpovedať
@jozomrkvicka ja by som do toho nešla.
Odpovedať
Dakujem za odpovede. Ak by som bral hypo na 40 500 € (90% zo 45tis.), tak mi mesacna splatka vychadza cca 130 € a istinu po 5 rokoch mam cca 34 500 €. • Splatky: 12 mesiacov * 5 rokov * 130 € = 7800 € • Rozdiel pozicana suma (-) splatena suma: 40 500 - 7800 = 32 700 € (pri "0%" uroku) • Istina (-) hodnota o riadok vyssie = 34 500 - 32 700 = 1800 € Banka mi teda pozicia sumu 40 500 € za 1800 € na 5 rokov. Po piatich rokoch vsak uz budem mat splatenych 6000 € z bytu, co ak odratam tych 1800 € pre banku je pre mna zisk 4200 €. Samozrejme za predpokladu, ze najom zarobi na pokrytie hypoteky + naklady na byvanie + pripadne drobne rekonstrukcie. Ak ratam najom +300€, hypo -130€, rezie -70€, a na dan, smeti, zariadenie, rekonstrukcie ostane tych 100€ (mesacne). Viem si predstavit rozne scenare: • POZITIVNY: uz najom bude generovat maly zisk + hodnota nehnutelnosti porastie (25%) • NEUTRALNY: najom pokryje naklady a hodnota nehnutelnosti bude cca rovnaka (55%) • NEGATIVNY: nestali najomnici, najom nepokryje naklady, hodnota nehnutelnosti klesne (19%) • VELMI NEGATIVNY: nastahuje sa mi tam nejaka pijavica ktora nebude platit a vsetko zdemoluje (1%) Ku kazdemu scenaru som pripisal pocitovo % ako je dany scenar podla mna pravdepodobny. NEUTRALNY scenar je v podstate popisany v tomto prispevku (zisk 4200 €). Otazka teda znie kolko ma moja laicka uvaha spolocneho s realitou :) nie som ziaden ekonom, netusim ci uvazujem spravne.
Odpovedať
@jozomrkvicka pekne byty sa vzdy lahsie prenajimaju slusnym ludom. ak by si do toho siel, skus ponukat byt, ktory patri medzi najkrajsie na trhu. bude sa potom aj lahsie predavat ;-)
Odpovedať
@philos ja som pocul aj nazor, ze 3-i byt je tiez vhodny na prenajimanie (resp. viacizbove). Cielova kategoria (najomnici) su studenti a mladi ludia, kde sa da najom 150-170 € na jednu izbu, co vo vysledku moze spravit 500€ prijem a naklady su mozno niekde na urovni 400€. Ja si vsak toto dovolit nemozem, takze mam o dilemu menej :)
Odpovedať
@bozsky_kaja zmyslam podobne, slusny byt pre slusneho cloveka. Nemozem si vsak dovolit najkrajsi byt, lebo financne by som sa vyzmykal. Chcem nejaky pekny standard, nieco v com by som sa sam nehanbil byvat :) vyhovuju mi zrekonstruovane byty, ktore pokryje hypoteka, aby som nemusel navysovat pociatocnu investiciu na rekonstrukciu z vlastnych zdrojov.
Odpovedať
O par rokov sa budes rehotat, co si tu vypotil :-D ludia riesia uplne blbosti... Zabudas na dolezite veci - najprv musis najst najomnikov. Vzhladom na to, ze teraz idu byty "ako teple rozky", bude na trhu prebytok bytov na prenajom a po druhe, mozni najomnici si radsej byt kupia ako prenajmu. Teda ak si myslis, ze budes mat x rokov vkuse najomnikov, snivaj dalej. Ty by si chcel prenajat byt studentom? Nemoze byt nic horsie, ako prenajat byt skupine ludi bez vzajomnych vazieb. Nik nebude za nic zodpovedny. Rada zo zivota: cim lepsie sluzby ponuknes a cim vyssiu cenu nastavis, tym lepsich najomnikov zozenies. K vyberu najomnikov treba pristupovat ako k vyberu zamestnanca. Preverit, zistit cim viac o nich, o ich zvykoch, predoslych byvaniach, odhalit rozpory v ich tvrdeniach. A nebat sa odmietnut nevhodnych uchadzacov. Pamataj, lepsi ziadny najomnik, ako zly najomnik. Bud rad, ze toto neriesis v cechach. Tam je trh deformovany statnou podporou pre socky.
Odpovedať
@worker_falcon Hladam byt v blizkosti vytipovanych bodov zaujmu (univerzity, velke IT firmy, nemocnica, ...). Tam si myslim, ze zaujem o najom bude vzdy. Tvoj predpoklad by platil ak by v tychto lokalitach o ktorych pisem bolo vela volnych bytov uz teraz. Dostatok bytov na prenajom v sirsom okoli moze trochu stlacit cenu prenajmu dole aj v lukrativnej lokalite, ale nemyslim si ze to bude nieco markantne. Co sa tyka tych najomnikov tak je to dost individualne (aj z vlastnych skusenosti poznam roznych najomnikov). Ak ide o studentov, tak vhodnych (slusnych) najomnikov je mozno 50%, pri mladych pracujucich je to mozno 70% (cisla vytiahnute z brucha :) )... je to velmi individualne, tam s tebou suhlasim, ze treba si co najviac o najomnikovi zistit a hlavne si dobre vybrat. A nemyslim si, ze si ludia radsej kupia byt ako ist do podnajmu. Je to samozrejme vyhodnejsie, ale dany clovek musi byt rozhodnuty v danom meste (praci) ostat najblizsich par rokov pokial sa rozhodne pre kupu a to naozaj vela mladych ludi nie je.
Odpovedať
@jozomrkvicka ma ti zmysel nieco pisat? Pochybujem... Mas svoje percenta, sice iba vytiahnute z brucha, ale mas. Predpokladam, ze ani ty nevies, co znamena poriadok, ked si myslis, ze 50% studentov je poriadkumilovnych. Poznam niekolko mladych, ktori si po najdeni prveho zamestnania zobrali hypoteku. Lebo splacat vlastne je rozumnejsie, ako platit hypoteku niekomu inemu. Po par mesiacoch si nasli robotu v meste vzdialenom par stoviek km od kupenych bytov. Ziadny problem. Nasli si najomnikov, byt neostal prazdny. Nie si jediny, kto rozmysla takym sposobom.
Odpovedať
@worker_falcon dakujem za nazor, kazdy nazor ohodnotim percentami, ktore su zalozene na sposobe komunikacie dotycneho cloveka a taku vahu mu priradim. Jedno plus, ze toto uz nie su % vytiahnute z brucha.
Odpovedať
Článok sa načítava...
Profilova fotka
@jozomrkvicka Len jedna poznamocka: "zvysnych 20% moze byt nieco okolo 2-3 %" To ti v banke uviedli taketo percento spotrebaku, mas to na papieri?
Odpovedať
@jozomrkvicka Ked tu pouzivas neustale terminologiu vylucne s %, poviem ti na 101%, ze akolkolvek budes ratat, v skutocnosti to bude inak ako ti to vyslo podla tvojich vypoctov...
Odpovedať
@katika_ba hypoteku daju do vysky 90% ceny nehnutelnosti, SPM vsak iba vo vyske 70%, cize na zvysnych 20% (avsak minimalne 13 000 €) beriem tiez hypoteku, ale uz iba klasicku. Mam to od financneho poradcu (aj ten vypocet istiny po 5 rokoch). Na papieri mam 3,05% klasicka hypo, 0,05% SPM hypo, ale to bol len taky prvotny nastrel v banke. Individualne je to vraj mozne znizit v niektorych pripadoch. @lubomird ja viem, ze to bude uplne ine. Mne to staci len orientacne, ako pri pocasi na tyzden dopredu. Ked ILKO povie, ze o tyzden bude pekne slnecne, tak som ochotny vrazit peniaze do zmrzlinoveho stanku, lebo je pravdepodobne, ze sa bude predavat zmrzlina. To, ze nakoniec moze prsat a fukat je riziko, ktore som ochotny podstupit.
Odpovedať
@jozomrkvicka To si hadam teraz nemyslel vazne :-D Ak sa riadis kupou a biznisom s bytom podobne ako si to vysvetlil s Ilkom, tak nekupuj nic, len zhasni a kasli na vsetko... :-) Pre vysvetlenie, ked Ilko povie, ze o tyzden bude pekne pocasie, tak by som investoval do protipovodnovych opatreni a do dazdnikov a nie do stanku so zmrzlinou...
Odpovedať
Profilova fotka
@jozomrkvicka No, s tvojim poradcom sa hadat nebudem :-) Standardne sa nad 70% dava spotrebak, ale mozno je toto nejaka vynimka. Len si daj dobry pozor, ako ti banka nakoniec vypocita RPMN, ked si priratas vsetky tie poplatky za kataster, uzavretie zmluvy a pod., vie to pekne narast. Ak si este mlady, bez zavazkov, tak trocha toho rizika do zivota patri, hoci rovno ti hovorim, tvoje vypocty su dost optimisticke, nepocitas s roznymi situaciami, ktore mozu nastat. BTW., ten byt by som skor pouzila na byvanie pre seba, ako sa natahovat s najomnikmi, niektori moji znami prenajimaju a nie je to med lizat :-(
Odpovedať
@lubomird myslim ze pointu si pochopil :) skratka potrebujem co najviac informacii od ludi, ktori uz s tym maju skusenosti, aby som sa vedel spravne rozhodnut.
Odpovedať
@katika_ba moze byt, ze je to spotrebak na tych 20%, neviem. Ale v podstate mi je to jedno ako sa to vola, ako pises dolezity pre mna je RPMN a ten zostatok istiny po 5 rokoch. Dakuejm za odpoved :) Kde prenajimaju znami? Ake podmienky?
Odpovedať
@jozomrkvicka Prenájom bytov je o šťastí ... A to doslova ... Nikdy nevieš, akých nájdeš nájomníkov a koľko mesiacov budeˇš mať byt neobývaný ... Je tam veľa premenných ... Ak si ale vezmeš "riziko" ktoré do toho vstupuje a možný zisk, tak to nie je bohviečo ... Proste to nie je vhodný obchodný model :) Iné je, ak už bývaš napríklad vo svojom vysnenom dome máš stabilizované náklady a ostáva ti nejaký slušnejšia suma mesačne, ktorú odkladáš. Vtedy je úplne v pohode, ak časť tejto "voľnej" sumy na konci každého mesiaca vložíš do splátky ďalšej nehnutelnosti, to je potom taký "sporiaci" účet na dôchodok alebo pre deti, alebo čokoľvek ... Ale určite by som to neriešil, keď o pár rokov chceš začať stavať dom, existujúca hypo ti to môže skomplikovať. Rovnako ber s rezervou rady finančného poradcu ... Dostať sa na 100 percent v KE pri starom byte v paneláku, je skôr nemožné, ako možné. Ano, sú prípady, kedy sa dá čarovať resp. sú aj klučky, kedy sa dá získať 100 percent aj keď si banka myslí, že dala "len" 90 percent, ale to je veľmi individuálne. Pred nedávnom si známy tých 100 percent vybavil, tiež v starom paneláku, avšak nasvedčoval tomu aj úrok na úrovni 3,8 percenta ... Všeobecne však platí vyššie popísané, čím novší byt, v lepšej štvrti, lepšie zariadený, tým je väčší predpoklad, že narazíš na slušného nájomníka, ktorý nehľadá byt len na pár mesiacov ... Z tohoto titulu sa viacej oplatí na takýto "kšeft" riešiť niektoré vychytené novostavby, kde je možnosť získať 100 percent a dobrý úrok úmerne vyššia.
Odpovedať
Profilova fotka
@jozomrkvicka V Bratislave, stary domcek studentkam, to je dobrodruzstvo. Raz sa im stalo, ze studentky pri odchode na prazdniny (teda na niekolko tyzdnov!) zabudli vypnut trubu ... A to boli dievcata! Esteze tam znamy nahodou (podla mna Bozim riadenim) nasledne prisiel, byva totiz v inom meste. Poschodie v rodinnom dome v Trencine, tiez studentkam, znami byvaji na prizemi, takze riziko je o nieco nizsie. Ale pravidelne sa dokupuje nove zariadenie, minule vymienali sklo na dverach. Oprava baterii v umyvadle, odtoku a pod. - riesi sa priebezne ...
Odpovedať
@lubk0 super, dik, takychto nazorov potrebujem co najviac. Mne netreba tych 100%, nieco mam nasetrene, takze to by som bral ako vstupny kapital doplatenie tych 10% z ceny nehnutelnosti.
Odpovedať
1
Na pridanie príspevku sa musíte prihlásiť.
Presunutím fotiek môžete zmeniť ich poradie
Nenašli ste čo ste hľadali?