Brat žijúci s manželkou a deťmi v RD si chce vziať hypo na rodičovský dom, kde žijú ešte aj rodičia, s tým, že si ho chce prerobiť. Dom je už však zaťažený hypotékou v dosť veľkej sume. Má dvoch finančných poradcov, no tí majú úplne protichodné názory, preto ma požiadal, nech sa spýtam aj na tomto fóre. Je možné, aby dostal samostatnú hypo na prerabku domu a ručil by tým istým domom, ktorý je už zaťažený hypotékou? Jeden FP totiž povedal, že áno, ak si urobí samostatnú bytovú jednotku. Ďakujem za názory.
@klaudise
Na toto vám bez podrobností nikto "fundovane" neporadí :)
1. Akú hodnotu má dom podľa znaleckého posudku ?
2. Aká je zostatková istina na tej "dosť veľkej" hypotéke ?
Vytvorenie ďalšej bytovej jednotky je podľa mňa zbytočné a nič nevyriešii :) Aktuálna banka má totiž založený celý dom a to tak ostane či tam bude 1 alebo 10 bytových jednotiek ...
Ak má dom napríklad podľa znalca hodnotu 200 tis. Eur a je tam hypotéka na sumu 120 tis. Eur, tak pokiaľ má žiadateľ príjem, nemyslím si ,že by mal byť akýkoľvek problém s ďalšou hypotékou, zvlášť, keď bude určená na zhodnotenie danej nehnuteľnosti a tým navýšenie jej ceny.
Ak však má dom hodnotu podľa odhadu 100 tis. Eur a vy tam máte hypotéku kde je zostatok istiny 94 tis. Eur, tak moc toho nenamútite, lebo nemáte v podstate čím ručiť. V tom prípade je lepšie si od niekoho požičať, prípadne si zobrať spotrebák a za 15-20 tis sa už dom dá viditelne zrekonštruovať. Ak vymeníte okná, zateplíte, dáte novú fasádu prípadne strechu alebo hoc aj kúrenie, tak sa následne zvýši suma na znaleckom posudku. A teda potom si môžete dať vypracovať nový znalecký, ktorý už nebude na 100 tis. Eur ale dajme tomu 120 tis. Eur a už vznikne priestor na dobratie hypo :)
@lubk0 nehnuteľnosť má hodnotu 170000 a je na nej hypo 60000, ktorú platia rodičia, lenže oni sa dohodli tak, že každý chce platiť prípadnú svoju hypo, čo znamená, že rodičia tých 60000 a brat to, čo si chce vziať na prerábanie l, on má príjem 1700 a jeho manželka je na materskej. On chce ostať v dome kvôli rodičom, nechcú byť sami, ale nechcú ho ani zaťažiť svojou hypo.
@klaudise odpoveď je jednoduchá, sú 2 možnosti:
1, - v pohode sa to dá a netreba ani robiť samostatné bytové jednotky - hypo však musí brať v banke, kde je vzatá prvá hypotéka
2, - ak by dokázal brat na katastri poriešiť rozdelenie domu na 2 samostatné bytové domy (bytová jednotka nič nerieši, dom je totiž spoločný), musí s tým súhlasiť banka, odkiaľ je vzatý prvý úver a hlavne dom musí byť na to aj uspôsobený - napr. rodinný dom s dvomi samostatnými vchodmi atď... určite nie v štýle rodičia bývajú dole a brat hore.... musí preniesť ťarchu na novovytvorený rodičovský dom a následne si môže vziať úver v ktorejkoľvek banke na svoj dom..... toto je riešenie je síce z pohľadu budúcnosti lepšie, ale ak by sa na to aj brat dal, neznamená to, že sa musí k niečomu aj úspešne dopracovať... skôr to zaváňa tým, že dotyčný poradca nespolupracuje s bankou, kde je vzatá prvá hypotéka, alebo tam má zlé provízie... pochybujem, že by mu šlo o dobro klienta...
@finsluzby tak rodičia majú úrok 6,8 na hypo, preto jeden z poradcov radil prejsť do inej banky, a teda nie je možné zobrať dva úvery. Brat by bol ochotný aj samostatný vchod urobiť, aj zapísať do katastra, len vraj to nie je reálne. Rodičia chcú ten dom prepísať naňho, ak by to pomohlo, oni len chcú, aby ich dochoval.
@klaudise ak dom nie je možné rozdeliť na 2 časti, potom sa netreba zaoberať blbými názormi nejakého poradcu, ale rovno poriešiť v starej banke niečo, alebo rovno refinanc úveru v novej - ale toto je už dosť aj rodinná záležitosť, určite by som si však na mieste brata vzal otca do banky, kde je úver a riešil by som to vo dvojici... a po 31.marci aj so smiešnou pokutou
@finsluzby
Otázka za milión :)
Ak má nejaký dom hodnotu, podľa odhadcu 170 tis. Eur a banka A tam má ťarchu na istinu max 60 tis. Eur, prečo by sa nemohla nehnuteľnosť založiť inou bankou napríklad na ďalších 20 tis. Eur ? Ak by sa totiž úveri nesplácali, hodnota domu s veľkou rezervou uspokojí oboch veritelov, nie ?
@klaudise
Z Vášho rozprávania je to podla mňa jednoduché :) Hlavne ak rodičia nemajú problém dom prepísať.
Osobne by som to riešil tak, že si vyčíslite, koľko je zostatok istiny aj s pokutou za predčasné splatenie + suma ktorú potrebujete na rekonštrukciu (radšej si zoberte rezervu).
Pre príklad , zostatok istiny je 55 tis. Eur + pokuta 5 percnet je 2750 Eur. Tj starej banke musíte dať 57 750 Eur. Na rekonštrukciu potrebujete ja neviem, vymyslím si, 35 tis. Eur.
Takže dokopy teda potrebujete 92 750 Eur. S rezervou 100 tis. Eur.
Urobil by som normálnu kúpnu zmluvu (kľudne s ťarchou o doživotnom práve bývania pre rodičov) na sumu 100 tis. Eur = syn by bol samozrejme kupujúci.
Ak má alebo máte dobrý príjem, tak 100 tis. Eur ak je znalecký odhad 170 tis. Eur dostanete hneď. Následne sa z tých 100 tis. Eur vyplatí stará banka aj s pokutou a zvyšné peniaze prídu rodičom a použijete ich na rekonštrukciu. Ak Vám aj nejaké ostanú, môžete urobiť raz ročne mimoriadnu splátku alebo ich môžete použiť na hocičo iné.
Inak čisto teoreticky !
Ak majú úver 60 tis. Eur na 30 rokov s úrokom 6,8 percenta = mesačná splatka bez poistiek je 391,16 Eur
Ak by Vám dali úver na 100 tis. Eur na 30 rokov s dnes bežným úrokom 2 percentá = mesačná splátka bez poistiek je 369,62 Eur.
To hovorí samo za seba :)
Týmto spôsobom by ste získali :
1. Dom získate legálnou cestou do svojho vlastníctva, toto už bude len veľmi ťažko napadnutelné v prípade nejakého dedičského konania
2. Rodičia sa zbavia nákladov na bývanie + ak budete chcieť, budú mať doživotné právo na užívanie
3. Dostanete všetky potrebné peniaze na rekonštrukciu "cash" , takže žiadne hlúpe dokladovanie a papierovanie
4. Napriek tomu, že by ste v tomto prípade získali cez 40 tis. Eur na rekonštrukciu, Vaša mesačná splátka by bola o ešte o vyše 20 Eur nižšia :)
@lubk0 odpoveďou je zákon - ťarchy šfrb a stavebných sporiteľní majú prednosť pred ťarchami hypotekárnych bánk a hypotekárna banka musí umožniť zápis ťarchy z niektorej z týchto inštitúcií..... ale keď príde situácia, že 2 hypotekárne banky na jednom LV, tak banka, ktorá tam už je, to buď nepovolí (z pohľadu biznisu je to logické) alebo povolí, ak bude nová banka zapísaná na druhom mieste a nová banka zas toto nebude akceptovať, t.j. banky sa nedohodnú, aj keby to dĺžnik chcel :-(