Ako kupit pozemok a postavit dom, ak uz mam hypo na byt

1. feb 2021480

Ahojte. Momentalne splacam hypoteku na byt a chceli by sme kupit pozemok a stavat dom. Problem ale je, ze nemame nasporenych dostatok financii na kupu pozemku, kedze ceny isli velmi hore. Manzelka je momentalne na materskej, ale dom by sme chceli zacat stavat az ked sa vrati do prace.

Ako sa da riesit takato situacia, ked potrebujeme hypoteku aj na pozemok, nie len na stavbu domu? Musime najskor predat byt aby sme sa zbavili tej jednej hypoteky, alebo da sa to riesit aj inac? Takto by sme po predaji bytu museli riesit nejaky najom, kde by sme byvali kym postavime dom.

Konkretnejsie v cislach: Zostatok hypoteky na byt mam cca 75 000 EUR. V dnesnej dobe ma ale moj byt hodnotu cca 115 000 - 120 000 EUR, takze ak by sme byt predali, ziskali by sme z toho cca 40 000 EUR + nejakych 30 000 mame nasetrene (z coho ale nemozme vsetko minut na kupu pozemku). Pozemok ale stoji priemerne aspon 90 000 EUR. Na stavbu domu ratam cca 100 000.

Dakujem za rady

  • A neviete kupit hotovy dom pri 89% financovani cez hypo? Cize ak mas 30tis. a dom stoji do 190tis. EUR tak by to malo byt v pohode? Potom byt prenajat, alebo ak nebudete vladat splacat tak predat. Hypo splátka na celu sumu 170+75tis. by mohla vyjst okolo 850 EUR mesacne. Ak je vas rodinny cisty mesacny prijem nad 2400 EUR tak by to malo stacit.

  • @marek_keram  mame podobnu situaciu, len ine sumy a staviame maly podkrovny dom,.
    Byvame v byte, kupa bola cez hypo, ak by sme ho teraz predali - zisk 40000.
    Pozemok, ktory stal 30000 sme kupili za 10000uspory + 20000 uver.
    Z dalsich nasporenych 30000 sme financovali, zaklady domu, mury, strop, mury podkrovia.
    Nasledne sme ziadali o dalsiu hypoteku 85000 a zalozili sme rozostavanu stavbu (hypo pozemku sa tymto refinancovala)
    Ostalo 65 000 na dalsi postup stavby.
    Urobili sme strechu, okna, vodu, odpady, rozrobili elektriku. V jari potery, omietky, dokoncenie na prestahovanie.
    Ked sa prestahujeme, mozme predat byt a spravit fasadu, ploty, okolie...
    Verim, ze sa to podari 🙂

  • @sucky1  a takto podobne by mal postupovať aj Marek, ak chce stavať dom a zároveň sa nikam nesťahovať ale byť v byte.

  • Sponzor fóra
  • @marek_keram  neviem ako dlho vlastniš byt, ale ak ho predáš 5 rokov pred jeho nadobudnutím, tak budeš platiť daň z predaja nehnutelnosti

  • V prvom rade by ste sa mali zvážiť či na danú vec vystanú financie.

    Najlepšie by bolo, keby ste si našli nejakú nehnuteľnosť ktorú by ste kúpili už s pozemkom so všetkým. Paralelne s tým, by ste predali byt - platí za okolností, že máte kde po predaji bytu zložiť hlavy tak aby na vás nepršalo.

    Dá sa to riešiť aj takým spôsobom, že byt môžete prenajímať, pokiaľ sa nemýlim tak banky akceptujú dlhodobý prenájom a vyžadujú aspoň 6 mesiacov príjmu z prenájmu aby vedeli umožniť čerpanie ďalšej hypotéky. Je to ale tŕnistá cesta, nakoľko príjem z prenájmu nikdy nie je istý, aj keď pravda je, že dnes sa nájomník nájde ľahko. Len či bude platiť ... atď atď.

    Ja na Vašom mieste by som si to nekomplikoval, keď máš ženu na materskej bez pravidelného príjmu a hypotéku na krku, počkal by som až keď začne pracovať a ešte len vtedy by som začal uvažovať nad tým, čo a kde kúpim (pozemok).

  • @andreaa1404  presne na toto som chcel aj ja poukázať, že treba dať ešte aj na to pozor, či to už je 5 rokov.

  • @marek_keram  riešenie je aj v prípade, že byt nebudete predávať, až do doby, kým dostaviate dom a peniaze z predaja môžete potom použiť na čiastočné splatenie hypotéky na dom.
    Avšak základná otázka je, keďže chcete kupovať už aj pozemok v tak vysokej sume, aké sú Vaše príjmy a teda či vôbec bude možné riešiť tak vysokú úverovú zaťaženosť.
    Ak to vezmem v celku, že máte aktuálnu hypotéku a plus potrebujete zafinancovať celú výšku kúpnej ceny pozemku, plus možno vykryť aj náklady na poriešenie stavebného povolenia, projekt, neviem, či sú na pozemku aj siete, či ich treba budovať, .... keby zaokrúhlim, že potrebujete riešiť hypotéku na pozemkom 100tis. a zohľadním, že manželka má materskú (čiže počítam jej príjem cca 380,- Eur mesačne), tak pri existujúcej hypo by ste na žiadosť k novej hypotéky mal mať Vy sám príjem v čistom v sume cca 1450,- eur minimálne, za predpokladu, že nemáte žiadne iné úverové záväzky.

  • @andreaa1404  @tomasjur  Aktualnu hypoteku mam momentalne 4 roky a 3 mesiace, takze kym sa bude stavat dom, uz to bude viac ako 5 rokov od nadobudnutia nehnutelnosti.

    Najlepsie by bolo samozrejme najst dom s pozemkom a nestavat, no to je dost nerealne, pretoze novostavby maju v 90 % velmi maly pozemok, do 5 arov a stary dom nechcem.

     @andreah25  Prijem mam priemerne okolo tych 1400 eur v cistom. Nie som si ale isty ako je lepsie postupovat, ci uz riesit pozemok kym je manzelka na materskej alebo ci vsetko nechat az na neskor, ked sa vrati do prace.

  • @marek_keram  zistíš, že je to celé mimo tvojich možností... ale fakt že dosť... najreálnejšie by bolo predať byt a s kupcom sa dohodnúť, že tam môžete bývať v podnájme niekoľko rokov. To by v princípe nemal byť problém, teraz je veľa ľudí, čo kupujú byť ako investíciu. Mohol by si splatiť pôvodnú hypotéku. A potom by si zistil, ,že je to nereálne, keď už na pozemok potrebuješ úver...

    Mal by si si to skúsiť dať skúšobne naceniť do svojej banky, kde máš hypo. Poradkyňa by to mala dokázať spraviť. Hypotetickú situáciu, že by si nemal súčasnú hypotéku, ale žiadal by si o úver na pozemok a ďalej na postupné financovanie.

    skúste prehodnotiť svoje túžby... ja viem, že sa to teraz nenosí, ale je to lepšie ako prísť neskôr do problémov. resp. predídeš sklamaniu, keď ťa neskôr pošlú z každej banky preč... teraz sú prísne kritériá na poskytovanie úverov.

  • @marek_keram  nam ešte v banke ponúkali možnosť navýšiť súčasnú hypotéku na byt na maximum, mali sme tam rezervu podobne ako Ty. (pri 80% z aktuálnej ceny bytu by si získal ďalších cca 20 tisíc eur) ale nepamätám si ako presne sa ten produkt volal a aké tam boli podmienky. Nevyužili sme to.

  • @marek_keram  Realne nemaš šancu kym niečo nezdediš.

  • .

  • Mame rovnaku situaciu. Na byt sme mali zvysok hypo 37000. Ušetrených 20000. Hypo sme navysili a zaroven aj refinancovali na 60 000. Pozemok stal 39 000. Ked vsetko povybavujeme chceme predat byt, vyplatit hypo, malo by nam ostat okolo 50 000 na stavbu. Zacneme stavať a potom uz si vezmeme hypo na rozostavany dom. Byvat budeme u svokrovcov a tiez som na rodicaku

  • @sucky1   fúha a nakoniec vám koľko ostane hypotéka???

  • @atletkas  teraz mame dve hypoteky, jedna je na byte este 42000 a druha je na pozemok a stavbu 85000.
    Na stavbu domu mame este peniaze z tych 85000.
    Snazime sa aby to stacilo na samotny dom na final.
    Byt chceme predat, tym sa vyplati prva hypoteka a malo by ostat este 40000 "zisk".
    Tie mozme pouzit na ciastocne splatenie tej 85000 hypo alebo dokoncovat ploty a dvor.

  • Sponzor fóra
  • @sucky1  tak to je super 45 tisíc keď by vám ostala hypotéka tak by to nebolo až také hrozné,a aké vysoké splátky máte?? Platiť dva hypotéky to je dosť

  • @marek_keram  tak v tom prípade už nebudeš musieť žiadnu daň z predaja platiť, čo je fajn. No to verím, lebo aj ja čo som len tak pozeral, tak väčšinou tie novostavby nie sú na veľkých pozemkoch. Každopádne držím palce, aby sa ti niečo podarilo nájsť.

  • @atletkas  na tej prvej hypo 42000 je splatka 170e (je tam vyssie urocenie, nejdem to riesit ked o par mesiacov byt predavame)
    Ta druha hypoteka, tam platime zatial len uroky cca 60e mesacne, kedze ju cerpame na dve tranze a ostava docerpat 14000.
    (Ked nie je hypo celkovo vycerpana, platime len uroky banke co je vyhoda, nemusime platit celu vysku splatky. Nevyhoda je ze sa tymto neznizuje istina.) Potom bude splatka 85000 hypo cca 260e.

  • @sucky1   no tak to je super,vobec som nevedela, že sa da plaťiť iba úrok, tiež rozmýšlame stavať dom , máme pozemok, uver na byt tak rozmýšľam ako by to človek vedel poriesiť

  • @atletkas  tak mozno uz vies 😉

  • @sucky1  ešte ma zaujíma keby môžeš vyplatiť časť hypotéky z predaja bytu , či iba v čase fixu bez poplatku alebo aký je poplatok za vyplatenie skôr

  • @atletkas  štandard je poplatok 1% zo zvyšnej sumy istiny. Teda, ak chceš znížiť výšku hypotéky o 50000 mimo výročie fixácie, zaplatíš 500.
     @sucky1  použili sme podobný postup, až na to, že pozemok sme mali za hotovosť a hypotéku sme mali schválenú skôr než sa začalo stavať.
     @marek_keram  máte na začiatok málo €, už len na kúpu 90000 pozemku banka nedá viac ako 60% (možno 70% ak je nejaký výnimočný) a nemáte ako dofinancovať zvyšok. Kde bývate, že sú také ceny pozemkov?

  • @atletkas  to neviem presne, nepamatam, podla zmluvy

  • @zltalienka  ďakujem veľmi pekne za odpoveď 😏

  • @marek_keram  väčšinou mám skúsenosť tú, že klienti si berú hypo počas trvania materskej, kúpia pozemok, riešia si stavebné povolenie, čo tiež nejaký čas trvá a keď skončí materská, tak si berú potom hypo na samotnú stavbu a pokračujú si v pohode v stavbe. Je to teda individuálne a čiste na Vašom rozhodnutí.

  • @peknymino  nie každý má možnosť niečo dediť 🙂 . Nič nie je bez šance.

  • @atletkas  ak riešite hypotéku na výstavbu domu a čerpáte postupným financovaním, tak počas čerpania platíte len úrok z vyčerpanej sumy a celú splátku začnete platiť až po dočerpaní celej hypotéky, čiže počas výstavby Vás splátky veľmi nezaťažujú.

  • Zbieral som doteraz nejake info, viete mi niekto poradit s konkretnym prikladom? Nie je mi to celkom jasne.
    Chceli by sme pozemok do 90 000 EUR a potom dom (cca 110 m2) co sme zistovali vychadza cca 110 000 EUR na kluc.

    Teraz mame nasetrenych cca 35 000 EUR, za co chceme poriesit kupu pozemku, projekt a stavebne povolenie. Potom chceme predat byt, na com ziskame cca 40 000 EUR a tieto peniaze mozme pouzit pocas stavby domu.

    Napr. VUB banka dava 70% na pozemok. Potom musime postavit zaklady a mury do 1m z vlastnych. Dalsie podmienky su taketo: Prvá tranža 50% z celkového úveru alebo 70% aktuálne hodnoty nehnuteľnosti (nižšia z hodnôt). Druhá tranža do 90% z výšky celkového úveru. Tretia tranža posledných 10% sa púšťa tesne pred kolaudáciou.

    Cize konkretne, ak postavime zaklady a mury do 1m povedzme za 15 000 EUR (neviem ci to je realne). Potom banka urci aktualnu hodnotu, ale len stavby? Alebo vratane pozemku spolu?

    Nemate niekto nejaky konkretny priklad so sumami ako uvolnuje banka peniaze ked chceme riesit aj pozemok aj stavbu na hypoteku?

  • My sme tiez kupovali pozemk a zaroven mali hypoteku na byt. Zalozili sme dom mojich rodicov. Ale treba mat aj prijem na to aby vam dali vyssiu pozicku. Ked sme dom dostavali tak sme uver prehodili na nas dom Byt sme si ponechali a prenajimame.

  • Ľudia, banky radi dávajú úvery, ale tie úvery bude treba aj splácať! Ja nie som odporca hypoték, samozrejme dnes sa ináč nedá, ale desí ma až sa mi rozum zastavuje, ako sa ľudia bez rozumu zadlžujú do maximálnych výšok, čo banka dá, na kraj svojich možností... do budúcna by som aj rátal s možnosťou, že úrokové sadzby narastú enormne, takže treba rozmýšľať a s rozumom...
     @marek_keram  k tvojej otázke do znaleckého posudku sa bude brať aj pozemok aj stavba do 1 metra ...

Pridaj príspevok

    Nenašli ste čo ste hľadali?

    hľadať len v názvoch tém
    Odporúčaní dodávatelia
    reg. č. NBS 255060
    Oblasť, kde sa pohybujem najčastejšie: Piešťany, Trnava, Senica, Skalica, Galanta, Sereď, Hlohovec, Nové Mesto nad Váhom, Nitra,..
    Zabezpečujeme služby v oblasti záhradnej a krajinnej architektúry, grafického návrhu fasád, interiérového dizajnu a fotografie.
    Články od našich partnerov
    Elektroinštalácie vo vápennopieskovom murive.
    SYNEGO SLIDE novinka u veľkoformátových dverí
    Akú dlažbu vybrať k historickým objektom?
    Archív článkov od partnerov