Ako funguje hypotekárny úver pri stavbe domčeku?

3. feb 20211480
  • @vincuro  banka bude vychádzať z odhadnutej sumy stavby, ak máte pozemok a múry do 1m za vlastné o to lepšie pre vás, dostanete v prvej tranzi cca 80tis za čo môžte v stavbe pokracovat

  • @rados611  aha, dobre vediet. Ale pre istotu - takze banka proste da tych povedzme 80% z hodnoty buducej/dokoncenej nehnutelnosti. Nezavisle do toho, kolko som tam uz ja investoval a v akom stave to je a kludne by mi stacilo uz len napriklad 30% na dokoncenie (priklad). Ano?

    Takze realne mi banka pozicia 240 000 (to je 80% z 300 tisic). Ja realne na dokoncenie domu vyuzijem len 140 tisic. Je banke jedno co spravim s tymi zvysnymi 100 tisic? Napriklad, ze si tym zaplatim plot, vybavenie domu alebo si proste tie peniaze niekde investujem?

    Cisla su vymyslene samozrejme, len uvazujem 🙂. Dakujem.

  • @vincuro  ano. V podstate vám banka dá ako na byt nejakú hodnotu za čo očakáva protihodnotu. Ak dom bude stáť 100k a vy sami ivestujete z vlastných 90k tak banka dá 70-80% čo je Max 80k. Ak to miniete na plot, trávu banka sa nebude pýtať.

  • Sponzor fóra
  • @rados611  - dakujem za odpoved. To znie dobre.

    Jediny problem moze byt potom uz len posudok znalca. Ak to ohodnoti napriklad len na 80% ceny (teda myslim takej, co ja realne za to zaplatim) a banka mi z toho da 80%, tak realne dostanem teda len 64%. Ale to je uz ina problematika.

    Z toho vsetkeho mi vychadza ziadat maximalnu moznu hypoteku s dobrym urokom. Vo väcsine bank to je tych 80% LTV. Radsej zobrat viacej ako menej. Takto je mensie riziko toho, ze cloveku pri stavbe nieco chybne. A za zvysok zafinancovat plot, vybavenie, zahradu... a ak stale nieco ostane, tak tie peniaze zainvestovat inde.
    Pri sucasnych urokoch sa mi neoplati financovat si nehnutelnost z vlastnych penazi nad minimalnu moznu uroven.

  • ahoj, my sme začali stavať na jar tohto roku, za svoje peniaze... keď sme mali urobenú platňu a nosné múry vytiahnuté do DVOCH metrov(podmienka banky), dali sme urobiť znalecký posudok na budúcu hodnotu nehnuteľnosti a súčasnú hodnotu rozostavanej stavby. Banka nam dala celkový úver 80% budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Mame postupné financovanie, prvú tranžu banka určila na základe hodnoty rozostavanej stavby - bolo to 70% tejto hodnoty. Po vyčerpaní peňazí sme banke dali rozpis toho čo sme za tie peniaze urobili spolu s fotkami a banka nám "pustila" ďalšie peniaze...keď ich mineme, "vydokladujeme" ich a banka pusti ďalšie...samozrejme na začiatku sme sa boli popýtať v banke na podmienky, možnosti a pod...
    dúfam, že si to dobre pamatám.... 😵

  • @vincuro  banka vie ist do 80% buducej hodnoty, cize do tych 240tis. Eur

  • cawte sa, ked budem mat dom vo faze, vlastny pozemok, zaklady, platna,mury a komplet strecha...volam si znalca ten mi ohodnoti tuto stavbu na napr. 150000eur a mne da banka 80perc z toho...cize 12tis eur....ale mne realne na dokoncenie netreba 120 tis eur mam brat menej alebo zobrat 120 tis eur?

  • @andreah25  @reso  dakujem za odpovede.

    Este by ma zaujimalo, ako realne su tie odhady znalcov? Zvyknu vyrazne podhodnocovat alebo sa to neda tak zovseobecnit?
    Ak sa napriklad predavaju pozemky v danej konkretnej lokalite realne po 70-80 €/m2, tak mozem ocakavat, ze znalec sa dopracuje k nejakej podobnej sume?

    Kusok ma vystrasil tento clanok, kedze je to pomerne blizko mna:
    https://www.archeus.sk/aktuality/byt-za-70-tisic-ma-pre-banku-hodnotu-40-tisic-preco-je-to-tak-/
    "Čím rýchlejšie rastie trhová cena, tým viac sa môže vzďaľovať od odhadu hodnoty, ktorý robí znalec."
    ...
    "„S odstupom regiónov od Bratislavy sa tento nepomer ale iba zvyšuje,“ hovorí Ondrovič. Príkladom je spomínaná Stará Ľubovňa, kde môže byť rozdiel medzi cenami aj viac ako 60 percent."

    I ked je to o bytoch, asi to bude podobne s pozemkami a domami.

  • @peci100  zober Max čo banka dáva. Rozdelí to aj tak na tranze. Ak dostavas dom do napr 2 alebo 3 tranze a bude tá hodnota nižšia môžeš sa rozhodnúť či to je všetko z čerpania alebo načerpal aj viacej na extra vydavky okolo domu

  • @peci100  keď máš na splátku...na dobrý úrok..budeš mať do zásoby.. 😃

  • @vincuro  Tvoje uvažovanie má 1 chybičku.
    Áno, banka dá hypotéku na 240 000, ale keďže zrejme sa bude ručiť rozostavanou stavbou, tak banka neuvoľní peniaze naraz, ale po tranžiach, ktoré budete musieť nejako preukázať. Pokiaľ nebude "plot" či "trávnik" predmetnom hypotéky, tak to asi nezoberú do úvahy.

  • @zltalienka  no ved dom sa bude priebezne staviat, budu uvolnovat jednotlive tranze, ale vo vysledku, po vyplateni poslednej tranze by som mal mat dokopy od banky tych 240 tisic, nie? Tie ploty a travniky si aj tak postavim az potom po dokoceni domu.

  • @vincuro  rataj so mnou. Hypoteticky, rozostavaný dom ohodnotený na 100 tisíc eur, prvá tranža 80 tisíc eur. Druhá tranža ideálny prípad 64 tisíc eur ( hodnota stavby 100+80=180 z toho 80% je 144. Odrátam prvú tranžu 80 = 64).
    Chceš na dom reálne minút z hypotéky 140 000. Fajn, druhou tranžou si postavil celý dom. Dostaneš ešte tretiu tranžu 51 200 (rovnaký výpočet ako predtým) ale túto už nebudeš vedieť pred bankou zdokladovať a viac nedostaneš. Do 240 000 je ešte ďaleko.

  • @peci100  záleží na tebe koľko si zoberieš,banka ti ponúkne max.80% z ceny domu,ak si ty vezmeš menej,je na tebe...my sme tiež vzali menej a jednorazovo vyplatené,nie na tranže

  • @zltalienka  hmm, neviem, ale nie je to tak, ze je to uz vopred v zmluve pevne dohodnute kolko € dostanem v sucte vsetkych tranzi? Ta suma 240 tisic bude rozplanovana do napriklad 5 tranzi a po splneni kazdej dostanem nejaku ciastku. A malo by to byt vyratane tak, ze to bude pasovat - ak zdokladujem to, ze som uspesne splnil poziadavky vsetkych tranzi (1-5) tak by to malo byt vyplatene cele, nie? Pripadne budem posielat fotky postupne len tych veci, ktore su predmetom nasledujucej tranze.

    Ale neviem naisto, mozno @andreah25  bude vediet?

  • Sponzor fóra
  • @zltalienka  - este mi tak napadlo. Prave o to mi v prispevkoch hore islo, ci mi banka poskytne len rozdiel medzi sucasnou a buducou hodnotou alebo 80% nezavisle od toho, kolko realne budem potrebovat. Ludia tu tvrdia, ze to je tych 80%

    Dajme to do extremu. Mam pozemok za 1 000 000 €. Chcem si tam postavit dom za 200 000 €. Takze buduca hodnota nehnutelnosti bude 1 200 000 €.
    Ak som pochopil prispevky hore spravne, tak banka by mi pozicala az 960 000 €, co je 80% LTV. Nezavisle od toho, ze realne by som po investovanych 200 000 € uz mal vsetky peniaze navyse.

    Pre banku by to nemal byt nejaky logicky rozdiel. Zisk z toho bude mat na urokoch tak ci tak. Ak prestanem platit, tak mi zoberu pozemok za milion plus rozostavanu stavbu. V tomto pripade dokonca by mi to vyplatili naraz, nie na tranze.

    Ale neviem, necham si poradit.

  • @vincuro  nie, nie je to tak s tými tranžami.
    V skratke, banka Ti uvoľní vždy maximálne 80% z protihodnoty, ktorú si použil na zabezpečenie.
    V príklade zo včera si chcel ručiť nehnuteľnosťou v hodnote 240 tisíc€ (vlastných 100 tisíc € + 140 tisíc z banky) a zároveň si chcel 240 tisíc € na hypotéku a toto je problém.
    Ak by si do stavby dal 200 tisíc €, aby celková hodnota stavby nehnuteľnosti bola 300 tisíc €, banka Ti dá sľúbených 240 tisíc €.

  • @vincuro  asi už vidím, čo potrebuješ dovysvetliť.
     Je rozdiel, akú sumu banka poskytne ako celkovú výšku hypotéky - to je tých 80% z budúcej hodnoty nehnuteľnosti. To máš sľúbené na papieri ako protihodnotu za budúcu hodnotu stavby a výšku príjmu, ktorý teraz neriešime.
    Ale reálne banka uvoľní na účet iba 80% z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti, nie z tej budúcej. 80% z toho, na čo jej dáš záložné právo.
    Ak má pozemok hodnotu 1mil. €, banka síce prísľubi hypotéku vyššiu, ale na účet vyplatí "iba" 800 tisíc €. Ale taký príklad by som už nepoužívala, lebo to sú už dosť vysoké sumy a je možné, že takýto klient dostane lepšie podmienky.

    Ak sa rozhodneš "obabrať" banku, že sa budeš tváriť, že staviaš dom v hodnote 300 tisíc € a reálne bude mať hodnotu iba 240 tisíc €, nemôžeš očakávať že banka Ti poskytne hypotéku 240 tisíc €, aj keď to na začiatku sľúbila. Ty si nesplnil podmienky, banka tiež nesplní svoj prísľub.

  • @zltalienka  hmm, ale to z toho mi vychadza, ze mi predsalen banka pozicia daleko viac ako je suma penazi, ktoru potrebujem na vystavbu domu a zvysi sa mi velka cast.

    Este raz:
    Vlastne zdroje 1 milion
    Hodnota po dokonceni 1,2 miliona
    80 % LTV = pozicaju mi 0,96 miliona
    V prvej tranzi mi hned pustia 0,8 miliona. Miniem 200 tisic, dom hotovy a mam zvysnych 600 tisic na stavbu plota, spotrebicov a neviem coho. A to nie je vsetko. Ja som svoj slub splnil (hodnotu nehnutelnosti som zvysil na 1,2 miliona), takze mi vyplatia zvysok pozicky, co je dalsich 160 tisic. Cize budem mat neminutych 760 tisic od banky pre seba.

  • @vincuro  však jasné, ak máš 1 milión 🙂
    Toto je + - americka hypotéka, čo si tu teraz popísal. Máš nehnuteľnosť, založíš ju a banka Ti dá peniaze, s ktorými si môžeš robiť čo chceš.

  • @vincuro  Tuším nejako moc špekulujete 😃.
    Ale v pohode. Podstata je tá, že banka skrátka poskytne hypo len do tej hodnoty, aby v prípade realizácie záložného práva, tak aby získala požičané prostriedky späť, či už formou dražby, alebo exekúcie a pod.
    Takže ak by ste mali budúcu hodnotu domu spolu s pozemkom 300.000,- Eur, tak áno, banka vie poskytnúť hypotéku do 80% tejto hodnoty, čiže do 240tis. Eur a čerpanie počas stavby je formou tranží, prvá tranža je do výšky 60-80% z aktuálnej hodnoty domu (závisí od banky ako má určenú výšku prvého čerpania) a do výšky aktuálnej hodnoty sa počíta hodnota pozemku plus hodnota začatej stavby.
    Po zdokladovaní použitia prostriedkov prvej tranže sa spúšťa ďalšia.
    Dokladovanie tranží je buď formou faktúr, alebo Zmluva o dielo, najlepšie je dokladovanie fotkami.
    Podmienky čerpaní jednodlivých tranží má každá banka iné, vždy si treba vopred overiť, aké tieto podmienky sú, aby sa nestalo, že ostanete visieť a nebudete vedieť hypo dočerpať, to je dosť častý problém v SLSP, občas v ČSOB, bohužiaľ z posledného mesiaca som to zažila už aj v TB, čo dovtedy tam nikdy takýto problém nebol. Najlepšie čerpanie pri stavbe má bezkonkurenčne VUB banka a ja dúfam, že to nikdy nezmenia.

    Ak by ste riešili taký prípad, ako píšete, že pozemok by mal hodnotu 1mil. a na dom potrebujete iba 200tis. - tak pozor, banka zase nie je blbá a ona si pomery sleduje a ak by bol takýto prípad, som názoru, že banka zohľadnila len čiastkovú hodnotu pozemku, tzn. znížila by jeho akceptovanú hodnotu a plus by poskytla hypo max. do tipujem 50-60% hodnoty pozemku a 80% z hodnoty domu. Toto ale je len môj predpoklad, nie je to niečo, čo berte ako reálnu prax, beriem to teraz len z pohľadu schvaľovateľa, ako by sa na to pozrel.
    Zníženie hodnoty nehnuteľností bankou sa môže kľudne stať a aj sa to bežne stáva a to hlavne pri nadštandardných nehnuteľnostiach. Banka si totiž hodnotu určí sama na základe toho, ako zváži, že za akú sumu by dokázala tú danú predmetnú nehnuteľnosť rýchlo predať, ak dôjde k realizácii záložného práva.
    Mám reálny prípad z praxe, kedy hodnota domu v znaleckom posudku bola určená na 750tis. Eur, no banka nám akceptovala hodnotu max. 450tis. a z tejto vychádzala.

  • @vincuro  Ak ale máte pozemok v takej hodnote, tak v tom prípade je jednoduchšie využiť bezúčelovú hypotéku, neriešiť samotnú stavbu ako takú, ale pozor, nie každá banka akceptuje čiste iba pozemok na bezúčelovú hypo, tu by bola vhodná SLSP, ktorá vie poskytnúť hypo do 70% hodnoty pozemku s účelom ,,iný účel v súvislosti s nehnuteľnosťou" a neskúma, na čo prostriedky použijete. Treba ale k žiadosti doložiť územnoplánovaciu informáciu, že daný pozemok je určený na zastavanie, tento doklad Vám vydá obecný/mestský úrad.

  • @andreah25  dakujem za vycerpavajucu odpoved. Este by ma zaujimalo, ci mate skusenost aj s mBank a hypotekami u nich. Hlavne ohladom znaleckych posudkov, dokladovanie tranzi atd.

    Kazdopadne taketo podhodnotenie nehnutelnosti moze byt znacny skrt cez rozpocet. Ak si banka povie, ze znizi buducu hodnotu nehnutelnosti po dokonceni na 50% oproti posudku a z toho si nasledne mozete zobrat len 80%, tak to sme na hypoteke v realnej vyske 40% hodnoty nehnutelnosti. A zvysnych 60 % musite mat z vlastnych zdrojov.

  • @vincuro  pri bežných nehnuteľnostiach sa nestáva, že by banka výrazne znížila hodnotu určenú v posudku. Ako som písala, stáva sa to pri nadštandardných nehnuteľnostiach, s vysokou hodnotou alebo inak špecifická nehnuteľnosť a pod.
    Bežné rodinné domy a byty nie je dôvod na výrazné skresanie hodnoty.

    mBank je fajn v riešení hypotéky, taktiež vedia v pohode akceptovať aj čerpanie na fotky. Akceptácia posudkov je bežne ako v ktorejkoľvek inej banky. Jediné mínus v tejto banke vidím iba v tom, že majú pomenej klientských miest a len vo vybraných mestách. Ak Vám ale nerobím problém sa previezť kvôli podpisu zmluvných dokumentov, tak nie je čo riešiť. Všetko ostatné viete riešiť online, len teda zmluvu na hypotéku či spotrebný úver treba ísť podpísať osobne, inak všetko OK.

  • @vincuro  mám Mbank, bol som tam len pri zakladaní účtu pred 11r.,dodnes mi najviac vyhovuje i ked už treba splniť nejaké podmienky pre kartu, výber i mes. platba nad 70 Eur,no možno vyberať všade zdarma aj xkrát, dnes sa dá posielať digitálny podpis novým OP, ide to vybaviť na každom mieste kde sa vydáva OP
    https://www.slovensko.sk/_img/CMS4/Navody/Nove_ES/navod_vytvorenie_kep_dsigner.pdf

  • Dobry den! Chcela by som sa informovat ohladom nasej situacie s manzelom..Mame byt v nasom vlastnictve, ale mame na nom uver vo vyske 30 000€ (hodnota bytu 70 000 cca)... Dalej mame pozemok v hodnote 36 000€... Mame este spotrebny uver v hodnote 23 000€...
    Chcela by som sa poradit, ako postupovat pri vybavovani hypoteky na stavbu domu, resp. ktoru by ste nam odporucili, a ci je mozno zalozit napr byt, aj ked je na nom aj uver... Alebo ci zalozit pozemok, a tak ziadat hypoteku (a musime mat uz rozostavanu stavbu, ci staci banke len pozemok?)... Respektive je mozne nejako pospajat tie uvery, aby to bolo co najvyhodnejsie, resp najjednoduchsie? Stavat by sme chceli jar-leto 2022...dakujem pekne za odpoved a prajem prijemny den! 🙂

  • @petra2021  ak neriešim príjem a Max výšku hypotéky, tak je možné prefinancovať byt a zobrať 70-80% z hodnoty bytu, vyplatiť časť spotrebného a následne tiež založiť pozemok z ktorého dostanete tiež 60-70%. Ale myslím že na pozemok musí byť upi a vydané stavebné povolenie, aspoň v mojom prípade to tak musí byť. Zostalo by vám cca 26k z čoho by ste mali spraviť základy a vytiahnuť múry do 2m aby ste dostali ďalšiu tranzu

  • @petra2021  najjednoduchšie by ste to mali tak, že by ste všetko spojili do hypotéky, vrátane celej výšky potrebnej na stavbu domu.
    Nemusíte mať začatú stavbu - toto viete riešiť v TB, ale podmienka je mať vydané stavebné povolenie, ak toto by ste mali, tak navrhla by som Vám riešenie nasledovne:
    - založiť byt a aj pozemok
    - k žiadosti o hypotéku sa predkladá aj jedno paré projektovej dokumentácie, na základe nej si banka určí cca budúcu hodnotu rodinného domu a to tejto hodnoty do 80% schváli hypotéku, plus samozrejme hodnota aj bytu
    - k žiadosti sa predkladá samozrejme posudok na byt a plus posudok na pozemok
    - z prvého čerpania splatíte všetky existujúce záväzky, plus získate aj prostriedky na začatie stavby
    - po začatí stavby urobíte geometrický plán o jej zameraní a dáte vypracovať posudok na rozostavanú stavbu a tento posúdi interný znalec banky
    - vypracujú sa nové záložné zmluvy, kde sa urobí záloh už aj na rozostavaný dom a pustia sa po vklade na kataster ďalšie prostriedky na stavbu
    - po dokončení a skolaudovaní domu, ak bude jeho hodnota dostatočná, tak bude možné byt zo zábezpeky vypustiť, prípadne ak by ste byt chceli predať, jednoducho požiadate banku, že koľko je potrebné z hypotéky splatiť, aby byt uvoľnila zo zábezpeky a danú sumu potrebného splatenia uvediete do kúpnej zmluvy a táto časť z kúpnej ceny pôjde od kupujúceho priamo na účet banky na čiastočné splatenie hypotéky a zbytok na Váš účet

  • Dobrý deň prajem.

    Môžem sa opytat či nieaka banka ešte ponuka na Slovensku hypotekárny úver na stavbu nového domčeka pre ľudí čo pracujú v zahraničí ( Veľká Británia)
    Hlavne kvôli brexitu sa to pýtam lebo pred rokom keď som sa informoval tak úvery ponukali už len VÚB a SLSP

    Ďakujem Vám pekne za odpovede.
     😉

  • @milanlorenc  zatiaľ to tak platí stále

Pridaj príspevok

    Nenašli ste čo ste hľadali?

    hľadať len v názvoch tém
    Odporúčaní dodávatelia
    Zabezpečujeme služby v oblasti záhradnej a krajinnej architektúry, grafického návrhu fasád, interiérového dizajnu a fotografie.
    reg. č. NBS 255060
    Oblasť, kde sa pohybujem najčastejšie: Piešťany, Trnava, Senica, Skalica, Galanta, Sereď, Hlohovec, Nové Mesto nad Váhom, Nitra,..
    Články od našich partnerov
    Elektroinštalácie vo vápennopieskovom murive.
    SYNEGO SLIDE novinka u veľkoformátových dverí
    Akú dlažbu vybrať k historickým objektom?
    Archív článkov od partnerov