Financovanie bývania: Splátkami navyše si znížite zostávajúcu dlžnú sumu a ušetríte na úrokoch
Ak sa vám naskytla možnosť mimoriadne splatiť časť hypotekárneho úveru, pretože máte k dispozícii nejaké voľné peniaze, dobre si tento krok premyslite. Pozorne si prečítajte úverovú zmluvu, všeobecné obchodné podmienky a sadzobník banky. Aby ste pri snahe znížiť celkové preplatenie hypotéky zbytočne neplatili poplatky a vybrali pre vás najvýhodnejšie riešenie.
Úverová zmluva, všeobecné obchodné podmienky a cenník upravujú možnosti a podmienky vloženia mimoriadnej splátky. Ak tieto možnosti definuje úverová zmluva, jej podmienky platia dlhodobo. Ak sa ale zmluva odvoláva na všeobecné obchodné podmienky, treba počítať s tým, že podmienky sa môžu časom meniť.
V súvislosti s mimoriadnou splátkou si môže banka účtovať poplatok podľa sadzobníka poplatkov. V priemere za mimoriadnu splátku prestavuje 5 % z predčasnej splatenej sumy. Klientovi ho banka naúčtuje, ak vloží mimoriadnu splátku počas fixácie, ak je bezplatná mimoriadna splátka možná iba k výročiu fixácie, alebo ak je výška mimoriadnej splátky nad rámec bezplatných, napríklad vo výške 50 %.
Kedy to ide bez poplatkov
Väčšina bánk umožňuje bezplatne realizovať mimoriadnu splátku každoročne do výšky 20 % z objemu úveru, spravidla z jeho aktuálneho zostatku. Prvá nespoplatnená mimoriadna splátka je možná zväčša najskôr po 12 riadnych splátkach hypotéky.
Následne môžete zrealizovať mimoriadnu splátku bezplatne raz ročne. Znamená to, že ak by ste uskutočnili mimoriadnu splátku vlani v decembri, tento rok ju môžete uskutočniť bez problémov už v januári. Treba si však dávať pozor nato, že ak urobíte v januári t. r. mimoriadnu splátku napr. vo výške 5 %, ďalšiu mimoriadnu splátku v tomto kalendárnom roku napríklad opäť vo výške 5 % vám už banka spoplatní.
Niektoré banky majú oproti tomuto štandardu prísnejšie podmienky. Napríklad umožňujú bezplatné mimoriadne splátky iba ku koncu fixácie úrokovej sadzby. To znamená, že ak máte úrokovú sadzbu zafixovanú na 3 roky, mimoriadnu splátku môžete zrealizovať „každé tri roky“. Možnosť mimoriadnej splátky ku koncu fixácie úrokovej sadzby upravuje Zákon o bankách, ktorý od novelizácie v roku 2012 umožňuje klientom realizovať mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške práve ku koncu fixácie úrokovej sadzby.
Na trhu sa môžete stretnúť aj s možnosťou zrýchleného splácania hypotéky, resp. realizovanie „extra splátok“ každý mesiac v obmedzenej výške. Jedna z bánk dokonca umožňuje klientom mimoriadne splátky kedykoľvek a koľkokoľvek bez poplatku, ale s výnimkou úplného splatenia úveru počas prvých troch rokov. Táto možnosť však platí iba pre úvery, ktoré banka poskytne do konca februára 2015.
Oznámiť či neoznámiť
Sú banky, kde je možné požiadať o mimoriadnu splátku a banka ju zrealizuje akonáhle máte na účte pripravené finančné prostriedky. Štandardnejšie však je, ak podáte písomnú žiadosť o mimoriadnu splátku 5 až 30 dní vopred. Konkrétna lehota podania žiadosti záleží od obchodných podmienok a postupov jednotlivých bánk.
Mimoriadne splátky sa zvyčajne realizujú bezhotovostne inkasom alebo prevodom z bežného účtu na úverový účet. Niektoré banky však umožňujú aj hotovostnú formu vkladu mimoriadnej splátky.
Ako bude banka postupovať pri vložení mimoriadnej splátky, záleží od jej obchodných podmienok. Niektoré banky dávajú (bezplatne) klientom na výber – či majú záujem o zníženie splátky alebo skrátenie doby splatnosti. Iné banky zase poskytujú štandardne zníženie splátky, ale skrátenie doby splatnosti je spoplatnené sumou asi 50 – 150 eurami. O konkrétnych možnostiach sa odporúčame informovať priamo vo vašej banke.
Záleží aj na type bezplatnej mimoriadnej splátky – či ide o mimoriadnu splátku ku koncu fixácie úrokovej sadzby, alebo o každoročnú mimoriadnu splátku. Aj keď sa mimoriadna splátka realizuje v rámci jednej banky, pri rôznych typoch mimoriadnych splátok môže postupovať rozdielne. Napríklad banka, ktorá vám pri vykonaní mimoriadnej splátky 1x ročne dá na výber medzi skrátením doby splatnosti úveru a znížením mesačnej splátky, vám naopak pri mimoriadnej splátke ku koncu fixácie zníži mesačnú splátku bez možnosti výberu.
Kratšia doba splatnosti alebo zníženie splátky
Všeobecne sa dá povedať, že ak je zostávajúca lehota splatnosti vášho úveru na bývanie dlhšia ako zhruba 20 rokov, skrátením lehoty splatnosti príde k výraznejšiemu zníženiu preplatenia úveru oproti zníženiu mesačnej splátky.
Ak sa zostávajúca doba splatnosti blíži k približne 10 - 15 rokom, rozdiel je oveľa menší. Pri rozhodovaní medzi skrátením splatnosti hypotéky a znížením splátky sa v prvom rade rozhodujte na základe vašej aktuálnej situácie. Ak ste napríklad na rodičovskej dovolenke, zníženie mesačnej splátky môže byť výrazným uľahčením aktuálnej finančnej situácie.
Dôležité je vedieť, že akonáhle v banke vykonáte mimoriadnu splátku, o túto sumu sa vám zníži zostávajúca dlžná suma a ušetríte na úrokoch, ktoré by ste banke museli zaplatiť.
Mám možnosť mimoriadne splatiť časť hypotekárneho úveru, ktorý som vyčerpala v marci 2010 vo výške 58 000 eur so splatnosťou 30 rokov. Zostávajúca výška hypotéky je momentálne 52 500 eur a súčasná mesačná splátka 235 eur pri úroku 2,5% p. a.. Mám k dispozícii voľných 8 000 eur, ktorými chcem formou mimoriadnej splátky splatiť časť hypotéky. Čo je pre mňa výhodnejšie, skrátenie doby splatnosti alebo zníženie mesačnej splátky po jej zrealizovaní?
I. Skrátenie doby splatnosti:
Pri zachovaní splátky 235,52 eura dôjde k zníženiu splatnosti úveru z 25 na 20 rokov a 1 mesiac. Zostatok hypotéky bude 44 500 eur a zostávajúce úroky do konca splatnosti budú predstavovať 12 147 eur. Zaplatené splátky celkom do konca splatnosti dosiahnu 56 647 eur.
II. Zníženie mesačnej splátky:
Pri zachovaní doby splatnosti 25 rokov, dôjde k zníženiu splátky z pôvodných 235,52 na 199,63 eura. Zostatok hypotéky bude 44 500 eur. Zostávajúce úroky do konca splatnosti budú 15 390 eur. Zaplatené splátky celkom do konca splatnosti dosiahnu 59 890 eur.
Záver: Ak sa rozhodnete pre skrátenie doby splatnosti, zaplatíte banke do konca splatnosti úveru o približne 3 200 eur menej, než keby ste sa rozhodli pre zníženie mesačnej splátky.
Eva Špaňová, hypotekárna špecialistka, BROKER SERVICE GROUP s.r.o.
Môj článok uverejnený na: http://reality.etrend.sk/byvanie/mimoriadna-splatka-hypouveru-zadarmo-i-s-poplatkom.html?utm_source=reality&utm_medium=article&utm_campaign=related